Die Bauabnahme
Sind ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung bezugsbereit, erfolgt die Bauabnahme. Der Generalunternehmer informiert den Käufer über den Termin und die Parteien führen die Bauabnahme gemeinsam durch. Dabei gilt es für den Käufer einiges zu beachten, damit er seine Mängelrechte nicht verwirkt.
SIA 118 oder Obligationenrecht
Für die Garantien gilt bei Neubauten häufig die SIA 118. Diese muss aber im Kaufvertrag explizit vereinbart werden. Dabei können, in der Regel zum Nachteil des Käufers, auch nur Teile der SIA 118 übernommen werden. Andernfalls gelten die Bestimmungen über den Werkvertrag gemäss Obligationenrecht. Im Kaufvertrag steht auch, wer für die Mängelbehebung verantwortlich ist. Dies kann der Verkäufer, der Generalunternehmer, aber auch jeder einzelne Subunternehmer sein, wenn die Mängelrechte abgetreten wurden.
Bauabnahme nach SIA 118
Bei der Bauabnahme werden alle Mängel in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Dieses Protokoll muss von beiden Parteien unterschrieben werden. Ist strittig, ob es sich um einen Mangel handelt oder nicht, liegt die Beweislast beim Unternehmer. In diesem Fall sollte dies im Abnahmeprotokoll vermerkt werden und der Unternehmer muss anschliessend beweisen, dass es kein Mangel ist. Wichtig ist, dass alle Mängel im Abnahmeprotokoll aufgeführt werden. Wird ein Mangel im Abnahmeprotokoll nicht aufgeführt, obwohl er erkannt oder offensichtlich war, kann dieser Mangel später nicht mehr geltend gemacht werden. Wurde das Haus oder die Wohnung ohne gemeinsame Abnahme bezogen, gilt es einen Monat nach Anzeige der Vollendung als abgenommen.
Mängelrüge und Garantie nach SIA 118
In den ersten zwei Jahren nach Bauabnahme, können Mängel jederzeit gerügt werden. Mängel, welche erst nach Ablauf der zwei Jahren entdeckt werden, müssen dagegen sofort, das heisst innert sieben Tagen, gerügt werden. Die Mängelrüge hat schriftlich an die verantwortliche Person zu erfolgen. Die zweijährige Frist beginnt normalerweise mit der Bauabnahme, je nach Vertrag kann sie aber auch schon früher beginnen. Mängelrechte verjähren innert fünf Jahren nach Bauabnahme, absichtlich verschwiegene Mängel innert 10 Jahren. Bei Haushaltsgeräten gilt in der Regel eine Garantie von zwei Jahren. Zu beachten ist, dass diese Fristen durch eine Mängelrüge nicht unterbrochen werden.
Eine vollständige Bauabnahme und eine korrekte Mängelrüge sind für den Käufer nicht immer einfach. Deswegen kann es sich lohnen, rechtzeitig einen unabhängigen Experten beizuziehen.
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