In der telefonischen Rechtsberatung kommen immer wieder Fragen auf, was den anrechenbaren Heizkosten bei den Nebenkosten angerechnet werden kann oder nicht.

I. Allgemein

Als Heizkosten sind diejenigen Kosten zu verstehen, die durch den Betrieb der Heizungsanlage entstehen (Betriebskosten).

Die Heizpflicht des Vermieters ergibt sich aus dem Artikel 256 Obligationenrecht (OR), in dem steht, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Inwiefern die Beheizung des Mietobjektes zum vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache notwendig ist, ergibt sich aus den im Mietvertrag vorgesehenen Bestimmungen. Bei der Pflicht zur Lieferung von Heizwärme handelt es sich um eine untergeordnete aus dem Mietvertrag fliessende Nebenverpflichtung des Vermieters.

II. Anrechenbare Heizkosten

Nach Art. 257b Abs. 1 OR sind die Nebenkosten bei Wohn- und Geschäftsräumen die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Art. 5, 6, 6a, 7 und 8 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) präzisieren Art. 257b Abs. 1 OR, in dem sie in den Artikeln 5 und 6 einzelne anrechenbare und nicht anrechenbare Heizkosten explizit aufzählen. Die dortigen Aufzählungen sind aber nicht abschliessend.

Nachfolgend werden die einzelnen aufgezählten Punkte im Art. 5 VMWG kurz erläutert:

II.a Brennstoffe und Energie

Hierbei handelt es sich bei Ölheizungen um Brennstoffe und Energie, die verbraucht werden. Der Verbrauch ist die Differenz zwischen dem Ölstand zu Beginn der Heizperiode zu demjenigen an deren Schluss. Der Heizölvorratspreis ist der, des seinerzeitigen Einkaufs. Der effektiv bezahlte Preis, inklusive Rabatte und Heizölzusätze sind dem Mieter zu verrechnen (Art. 257b Abs. 1 OR).

Bei der Lagerhaltung von Brennstoffvorräten darf eine angemessene Lagermiete in die Heizkostenabrechnung einfliessen, welche nur die effektiven Kosten umfasst. Der Mieter muss über die Lagerhaltung informiert werden.

II.b Elektrizität zum Betrieb von Brennern und Pumpen

Die Elektrizität zum Betrieb von Brennern und Pumpen gehört zu den Heizkosten. Fehlt es an einem separaten Zähler, so wird bei einem durchschnittlichen Strompreis von 25 Rappen pro Kilowattstunde auf Jahrespauschalen abgestellt.

II.c Betriebskosten für Alternativenergien

Die Betriebskosten für Alternativenergien, wie z.B. für Sonnenenergie, Windenergie etc. dürfen, wenn sie tatsächlich verwendet werden, dem Mieter belastet werden.

II.d Reinigung der Heizungsanlage und des Kamins, das Auskratzen, Ausbrennen und Einölen der Heizkessel sowie die Abfall- und Schlackenbeseitigung

Die Reinigung der Heizungsanlage und des Kamins, das Auskratzen, Ausbrennen und Einölen der Heizkessel sowie die Abfall- und Schlackenbeseitigung, Kaminfegerkosten und Rauchgaskontrolle gehören zu den Heizkosten. Für die Kessel- und die Kaminreinigung ist der Kaminfeger verantwortlich.

II.e Periodische Revision der Heizungsanlage einschliesslich des Öltanks

Zu den anrechenbaren Revisionen gehören die Tankrevision, die Revision von Kessel und Umwälzpumpe, Brennerservice, Revision der Leckwarngeräte, Revision des Wärmeverteilsystems und der Thermostat-Radiatorventile und die Revision der Warmwasseraufbereitungsanlage. Zu den anrechenbaren Kosten gehören auch Kontrollarbeiten wie z.B. kantonal angeordnete Feuerungskontrollen (Gas- und Ölfeuerung), Regulierung der Luftzufuhr, Ölen und Schmieren von Lagern etc. Die Reparaturen dürfen nicht angerechnet werden. Diese hat der Vermieter als Unterhaltskosten zu tragen.

II.f Verbrauchserfassung und Abrechnungsservice für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung sowie den Unterhalt der nötigen Apparate

Die Verbrauchserfassung und der Abrechnungsservice für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung (VHKA) erledigt normalerweise ein spezielles Unternehmen. Diese Kosten, sowie die für Nach- und Zwischenablesungen und für den Geräteservice dürfen dem Mieter verrechnet werden. Der ausziehende Mieter trägt aber die Kosten für die Zwischenablesung. Die Installation der VHKA erforderlichen Geräte darf dem Mieter nicht belastet werden.

II.g Wartung

Zur Wartung zählen die Lohnzahlungen (mit den Sozialleistungen) für die Bedienung der Heizungsanlage und der Sicherstellung der Funktionstüchtigkeit. Ist hierfür der Hauswart zuständig und ist sein Lohn bereits als Nebenkostenposition im Mietvertrag aufgelistet, so muss für die Heizkostenabrechnung der dafür aufgewendete Lohnanteil des Hauswarts ausgeschieden werden. Wird hingegen kein Hauswart oder Heizwart für die Heizung angestellt und besorgt dies der Vermieter selber, so kann er die Kosten für sich selber beziehen.

Die Kosten für die Wartung dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden (Art. 5 Abs. 3 VMWG).

II.h Versicherungsprämien

Nur die Versicherungsprämien, welche sich ausschliesslich auf die Heizungsanlage beziehen dürfen in der Heizkostenabrechnung verrechnet werden.

II.i Verwaltungsarbeit

Die Verwaltungsarbeit, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusammenhängt dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden (Art. 5 Abs. 3 VMWG). Eine Verwaltungspauschale darf zwischen 2 bis 4 Prozent der gesamten Heizkosten hoch sein, wenn nicht nach Aufwand abgerechnet wird.

Anders sieht es aus, wenn mit der VHKA Abrechnung ein Unternehmen beauftragt worden ist und die Kosten in der Heizkostenabrechnung aufgeführt sind, dann darf keine Verwaltungspauschale auf diese anfallenden Kosten verrechnet werden. Wird dann trotzdem eine Verwaltungspauschale aufgrund des Brennstoffverbrauchs, elektrischer Strom für Brenner, Kaminfegerkosten etc. erhoben, lässt sich diese aber unter Umständen nicht mehr rechtfertigen.

II.j Weitere Heizkosten

Weitere Heizkosten dürfen nur in die Heizkostenabrechnung aufgenommen werden, wenn die Kosten aus dem Betrieb der Heizanlage resultieren.

Bezieht der Vermieter Heizenergie oder Warmwasser aus einer nicht zur Liegenschaft gehörenden Zentrale, die nicht Teil der Anlagekosten ist, kann er die tatsächlich anfallenden Kosten in Rechnung stellen (Art. 6a VMWG). Dies gilt für Fernwärme bzw. Energie-Contracting. Bei der Fernwärme können die Anschaffungskosten und Amortisation der Anlage durch das Fernwärmewerk verrechnet werden. Bei Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) können die Kosten für Strombezug aus dem Verteilnetz, Kosten des selbstproduzierten Stroms, Amortisation, Kosten für Messung, Datenbereitstellung, Verwaltung und Abrechnung verrechnet werden.

III. Nicht anrechenbare Heizkosten

Artfremde, nicht im Zusammenhang mit dem Betrieb der Heizanlage stehende Kosten, gehören nicht zu den Heizkosten. Somit dürfen z.B. Strom für die allgemeine Beleuchtung, allgemeine Gebühren und Abgaben, wie Kehrichtabfuhrgebühren, Wasserzins, Gebäudeversicherungsprämie, Kanalisationsgebühren, Service- und Revisionskosten für Lift und Waschmaschine etc., nicht in die Heizkostenabrechnung aufgenommen werden.

Nach Art. 6 VMWG werden die Reparatur und Erneuerung der Anlagen und die Verzinsung und Abschreibung der Anlagen nicht als Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten angerechnet.

IV. Die Verteilung der Heizkosten

Nach Mietrecht existiert kein gesetzlicher Verteilschlüssel. Existiert ein Verteilschlüssel der Heizungsinstallationsfirma, soll dieser verwendet werden. Lässt sich der Wärmeverbrauch nicht durch separate Zähler ermitteln, muss auf den Kubikinhalt oder der Fläche der ganz abgeschlossenen Wohnung abgestellt werden. Die Verteilung nach Anzahl der darin lebenden Personen ist unsachgemäss.

Die Heizungskosten für nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume trägt der Vermieter (Art. 7 Abs. 1 VMWG).

Sind nach Art. 7 Abs. 2 VMWG keine Geräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs der einzelnen Verbraucher installiert und wurden nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume nachweisbar nur soweit geheizt, als dies zur Verhinderung von Frostschäden notwendig ist, muss der Vermieter nur einen Teil der Heizungskosten übernehmen, die nach dem normalen Verteilungsschlüssel auf Wohn- und Geschäftsräume entfallen. Dieser Teil beträgt in der Regel ein Drittel für Zwei- bis Dreifamilienhäuser, die Hälfte für Vier- bis Achtfamilienhäuser und zwei Drittel für grössere Gebäude sowie für Büro- und Geschäftshäuser.

V. Fazit

Achten Sie darauf, welche Heizkosten Sie verrechnen und wie der Verteilschlüssel geregelt ist. Der HEV Region Winterthur berät Sie gerne zu diesem Thema.