Die Kündigungssperrfrist im Mietrecht
Wird bei einer Schlichtungsverhandlung ein Vergleich geschlossen, bewirkt dies eine dreijährige Kündigungssperrfrist für den Vermieter. Der Vermieter sollte sich deswegen gut überlegen, ob er einem Vergleich zustimmen soll.
Bei Schlichtungsverhandlungen in Mietsachen wird von der Schlichtungsbehörde ein Vergleich zwischen den Parteien angestrebt. Ein solcher Vergleich bewirkt jedoch eine dreijährige Kündigungssperrfrist zulasten des Vermieters. Ist der Vermieter im Recht, sollte er sich deswegen gut überlegen, ob er einem Vergleich wirklich zustimmen möchte.
Eine Sperrfrist kann aufgrund einer Streitigkeit im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis ausgelöst werden und dauert drei Jahre. Kündigt der Vermieter einen Mietvertrag während einer laufenden Sperrfrist, wird jede ordentlich ausgesprochene Kündigung als Rachekündigung angesehen und ist deswegen missbräuchlich. Wenn der Mieter eine ordentliche Kündigung innert einer Frist von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anficht, wird diese Kündigung durch die Schlichtungsbehörde, beziehungsweise durch den Richter, aufgehoben. In welchen Fällen eine Kündigung, trotz laufender Sperrfrist möglich ist, wird weiter unten aufgezeigt.
Gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR wird eine Sperrfirst ausgelöst, wenn der Vermieter in einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, eine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat, auf die Anrufung des Richters verzichtet, mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat. Art. 271 a Abs. 2 OR ergänzt, dass diese Gründe auch gelten, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
Will der Vermieter trotz einer laufenden Sperrfirst das Mietverhältnis kündigen, kann er dies gemäss Art. 271a Abs. 3 OR nur bei Kündigungen wegen dringenden Eigenbedarfs, Zahlungsrückstands des Mieters, schwerer Pflichtverletzung durch den Mieter, Konkurs des Mieters, weil er die Liegenschaft veräussert oder aus wichtigen Gründen. Beabsichtigt der Vermieter den Mietvertrag innert der nächsten drei Jahre zu kündigen, sollte er deswegen Streitigkeiten mit dem Mieter idealweise vermeiden und berechtigte Forderungen ohne weiteren Schriftverkehr akzeptieren.
Eine mögliche drohende Kündigungssperrfrist sollte der Vermieter unbedingt auch bei einer Schlichtungsverhandlung beachten. Gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR bewirkt ein Vergleich anlässlich einer Schlichtungsverhandlung eine dreijährige Sperrfrist. Dabei spielt es keine Rolle, was für ein Vergleich geschlossen wurde. Wenn der Vergleich für den Vermieter vorteilhaft und keine Kündigung in den nächsten drei Jahren geplant ist, sollte in der Regel der Vergleich abgeschlossen werden auch wenn dieser eine Sperrfrist auslöst. Es kann aber vorkommen, dass die Schlichtungsbehörde dem Vermieter vollumfänglich Recht gibt, aber trotzdem einen Vergleich vorschlägt. In einem solchen Fall sollte der Vermieter sich gut überlegen, ob er dem Vergleich wirklich zustimmen möchte. Damit eine Sperrfrist vermieden werden kann, sollte der Vermieter in diesem Fall auf einen Klagerückzug des Mieters bestehen oder eine vollumfängliche Klageanerkennung durch den Mieter verlangen.
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