Werden die Nebenkosten beim Vertragsabschluss des Mietvertrages formell nicht richtig vereinbart, führt dies dazu, dass sie nichtig sind und somit nicht geschuldet sind und die Vermieterschaft diese vollständig zurückzahlen muss. Um solche formellen Fehler zu vermeiden, wird nachfolgend auf die Nebenkostenabrede bei Mietbeginn näher eingegangen.

Art. 257a Abs. 2 OR besagt, dass der Mieter die Nebenkosten nur bezahlen muss, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Was bedeutet dies konkret?

Allgemein

Nach Bundesgericht bringt diese Bestimmung zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Nettomietzins inbegriffen.

Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Vielmehr hat er Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden (Bundesgerichtsentscheid 4C.24/2002 E.2.1 und 2.4.2)

Betrachten wir die einzelnen aufgezählten Punkte näher:

Einzelne wichtige Punkte der Nebenkostenabrede

Formfreiheit und Schriftform

Normalerweise enthalten Mietverträge eine Aufzählung der zulasten des Mieters gehende Nebenkosten als besondere Vereinbarung.

Art. 257a Abs. 2 OR fordert aber nicht, dass es sich ausdrücklich um eine schriftliche Vereinbarung handeln muss. Art. 11 Abs. 1 OR besagt, dass Verträge zu ihrer Gültigkeit nur dann einer besonderen Form bedürfen, wenn das Gesetz eine solche vorschreibt. Die besondere Vereinbarung ist schriftlich, mündlich und auch konkludent abschliessbar.

Wird aber der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen, so gilt dieser Vorbehalt der Schriftlichkeit auch für die Nebenkostenabrede (Besondere Vereinbarung). Art. 16 Abs. 1 OR besagt, dass wenn für einen Vertrag, der vom Gesetze an keine Form gebunden ist, die Anwendung einer solchen vorbehalten worden, so wird vermutet, dass die Parteien vor Erfüllung der Form nicht verpflichtet sein wollen.

Klarheit und Eindeutigkeit

Im Mietvertrag müssen die Nebenkosten die zu Lasten der Mieterschaft gehen genau umschrieben bzw. bezeichnet sein. Sind die Nebenkosten für die Mieterschaft beim Abschluss des Mietvertrages leicht und verständlich für die Mieterschaft erkennbar, d.h. welche Nebenkosten (Nebenkostenpositionen) vertraglich auf sie überwälzt werden sollen und unterzeichnen sie den Mietvertrag in diesem Wissen, ist Art. 257a Abs. 2 OR grundsätzlich erfüllt. In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen können die aufgelisteten und bezeichneten Nebenkosten noch konkretisiert werden. Es dürfen auch nur Nebenkostenpositionen im Mietvertrag erscheinen, welche auch tatsächlich anfallen.

Pauschal gehaltene Bezeichnungen der Nebenkosten wie z.B. „sämtliche Nebenkosten zulasten der Mieter“, „Pauschale für Nebenkosten ohne Strom“, „Wassernebenkosten“, Verweis auf die „Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag“ etc. sind zu unbestimmt und damit nichtig, d.h. nicht gültig mit dem Mieter vereinbart und müssen somit von diesem nicht bezahlt werden.

Hat die Vermieterschaft die Nebenkosten nicht gültig vereinbart, so kann der Mieter aufgrund der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 67 OR) diese bis zu 10 Jahre zurückverlangen.

Nachfolgend ein Beispiel. Nach Ende der Mietzeit klagte die Mieterschaft die Vermieterschaft bei der Schlichtungsbehörde ein, dass die Nebenkostenabrede als nichtig anzuerkennen sei. Im damals abgeschlossenen HEV Mietvertrag wurden die Nebenkosten auf der ersten Seite nur Gesamthaft Betragstechnisch als einzelner Schweizer Franken Betrag ausgewiesen, die einzelnen Nebenkostenpositionen nicht bezeichnet bzw. nicht durchgestrichen und es fehlte an der Kennzeichnung ob es sich um Akonto oder Pauschalbeträge handelt. Das heisst, es wurde nur der Nebenkostenbetrag, Nettomietzins und Bruttomietzins ausgewiesen und alle anderen Felder bei der Nebenkostenabrede waren nicht bearbeitet worden. Hingegen wurde auf der zweiten Seite des Mietvertrages bei den Besonderen Vereinbarungen klar vermerkt: „Nebenkosten: Nach separater Abrechnung Wasser/Abwasser und Kehrichtgrundgebühr“ sowie „Heizkosten: Abrechnung durch die Firma XYZ. Zudem wies die Vermieterschaft die Mieterschaft mündlich bei Vertragsabschluss auf die Besonderen Vereinbarungen auf der zweiten Seite hin, wo auch die Unterschriften beider Parteien sich auf derselben Seite befanden. Die Mieter zahlten auch den Mietzins während der ganzen Mietzeit und hatten die bei Vertragsabschluss gemachte Nebenkostenabrede nie beanstandet.

Nach Einschätzung der Schlichtungsbehörde war diese Nebenkostenabrede nichtig, weil die Mieterschaft die Nebenkosten nicht erkennen konnte. Hieraus folgte, dass die Vermieterschaft alle während der Mietzeit eingezahlten Nebenkosten zurückerstatten musste.

Es bleibt meines Erachtens nach Zweifelhaft, ob hier die Anforderungen an die Nebenkostenabrede nicht zu streng angewendet wurden und eine solche doch Gültig abgeschlossen wurde, insbesondere, da auf der zweiten Seite die Nebenkosten eindeutig bezeichnet wurden. Das Mietgericht könnte hier den Fall auch anders beurteilen. Da dies aber mit Kosten verbunden ist, gehen die wenigsten Vermieter vor Mietgericht, um dies klären zu lassen.

Ausfüllen der Nebenkostenabrede

Beim Zürcher Mietvertrag für Wohnräume Ausgabe des HEV Zürich handelt es sich um einen Formularmietvertrag. Dort sind auf der linken Seite der Nettomietzins, Netto-Mietzins Garage/Einstell-/Abstellplatz und die Nebenkosten untereinander aufgelistet. Bei den ersten beiden Positionen sind auf der rechten Seite leer Felder für den monatlichen Beitrag in Schweizer Franken bestimmt.

Die Nebenkosten sind ausführlicher aufgelistet. Dort finden sich unter anderem die Positionen Heizkosten, Warmwasserkosten, Hauswartung/Treppenhausreinigung etc. Rechts von den einzelnen Nebenkostenpositionen gibt es jeweils die Akonto/Pauschal Felder. Diese haben jeweils einen Stern, der bedeutet „Nichtpassendes“ streichen. Rechts von diesen gibt es zu jeder Nebenkostenposition leere Felder für den monatlichen Beitrag in Schweizer Franken

Damit die Nebenkosten nun rechtlich Gültig vereinbart werden, empfiehlt es sich die einzelnen Nebenkostenpositionen und die Akonto oder pauschal Position welche nicht anfallen zu streichen. Beim erstgenannten wird nun eindeutig klar, welche Nebenkostenpositionen zur Nebenkostenabrede gehören und welche nicht. Falls es vergessen geht, dass man die Akonto oder Pauschal Position streicht, kann dies bereits zu einer Unklarheit führen und somit von der Mieterschaft bestritten werden. Am Schluss können die einzelnen Geldbeträge auf gleicher Höhe der Nebenkostenpositionen eingefüllt werden oder man macht ein Zusammenfassende Klammer rechts der Akonto/Pauschal Felder und fügt den gesamten Betrag ein.

Fazit

Die Nebenkostenabrede muss klar und eindeutig sein, d.h. die einzelnen Nebenkostenpositionen müssen klar bezeichnet und diejenigen die nicht zutreffen durchgestrichen sein. Akonto oder Pauschal muss klar gekennzeichnet sein und ein Betrag für die einzelnen oder gesamten Nebenkostenpositionen ausgeschieden sein. Nur in solchen Fällen ist die Nebenkostenabrede rechtsgültig abgeschlossen worden.

Leider existieren viele Nebenkostenabreden, welche den strengen Massstäben nicht genügen. Dies nutzen dann findige Mieter gern aus, um im Nachhinein die Nebenkosten zurückzufordern. Aus diesem Grund empfehlen wir ihnen, dass Sie bei Unklarheiten oder wenn sie nicht sicher sind wie die Nebenkosten aufgestellt werden sollen den HEV kontaktieren.