Allgemein

Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass der Mieter eine Sicherheitsleistung (Mietdepot, Kaution) leistet. Verpflichtet sind sie dazu nicht. Art. 257e Abs. 1 OR regelt die Sicherheitsleistung, wenn sie in Form von Bargeld oder Wertpapieren geleistet wird. Auf andere Formen von Sicherheiten findet diese Regelung keine Anwendung. Der Artikel gilt für Mietverhältnisse über Wohn- und Geschäftsräume und Luxuswohnungen aber nicht bei Ferienwohnungen welche weniger als für drei Monate gemietet worden sind. Die Sicherheitsleistung gilt normalerweise für allfällige Schadenersatzforderungen bei Rückgabe des Mietobjektes und für andere Schulden die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Gibt es keine speziellen Abmachungen zwischen den Parteien, so gilt die Sicherheit für die Gesamtheit der Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Die Bestimmung regelt, dass wenn der Mieter dem Vermieter eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren leistet, so muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen. Die Bank darf der Vermieter bestimmen. Die Sicherheitsleistung darf nicht in das Vermögen des Vermieters überführt werden. Normalerweise kann sie vom Mieter an den Vermieter übergeben werden, so dass dieser im Namen des Mieters dies innert kürzester Zeit (einige Tage) bei der Bank hinterlegt, oder der Mieter eröffnet ein Depotkonto mit Zustimmung des Vermieters bei der Bank.

Nach Art. 257e Abs. 2 OR darf der Vermieter bei Wohnräumen höchstens drei Monatszinse (Nettomietzins und Nebenkosten zusammen) als Sicherheit verlangen. Für Geschäftsräume gilt diese Begrenzung nicht.

Keine Einzahlung des Mietdepots

Wird die Sicherheit durch den Mieter nicht geleistet, obwohl dies vertraglich vereinbart ist, so kann der Vermieter unter anderem sich weigern, dem Mieter das Mietobjekt zu überlassen oder den Mietvertrag auflösen, wenn das Mietobjekt dem Mieter noch nicht übergeben worden ist. Ansonsten kann er eine Betreibung einleiten, die Sicherheit zu hinterlegen oder eine Klage einreichen, die den Mieter zur Leistung der Sicherheit verpflichtet. Ihm bleibt auch die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung und nach einer erfolglosen Abmahnung die ausserordentliche Kündigung analog zu Art. 257f Abs. 3 OR auszusprechen.

Einführung eines nicht bestehenden Mietdepots während der Mietdauer

Wurde kein Mietdepot vertraglich vereinbart, so kann während des laufenden Mietverhältnisses unter Verwendung des kantonal genehmigten „Formulars zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und einseitigen Vertragsänderungen gemäss Art. 269d OR“ nach Art. 269d Abs. 3 OR eine Vertragsänderung mit der einseitigen Einführung eines Mietdepots durchgeführt werden. Hierbei müssen die gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen und -termine sowie die 10-tägige Mitteilungsfrist eingehalten werden.

Auszahlung des Mietdepots

Betreffend Bankauszahlung muss nach Art. 257e Abs. 3 OR die Bank die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben. Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen.

Nach Mietbeendigung ist der Vermieter nicht verpflichtet die Sicherheitsleistung unverzüglich zurückzugeben. Er darf abwarten, bis allfällige zu Lasten des Mieters gehende Instandstellungsarbeiten erfolgt sind und die entsprechenden Rechnungen zur Verrechnung mit der Kaution vorliegen. Bei der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter auch das Recht abzuwarten, bis diese erstellt ist.

Sozialhilfe und Mietkaution

Die Sozialbehörden haben die Verpflichtung bei Umzug ihrer Klienten/-innen in eine neue der Situation angemessene Wohnung die Leistung einer Mietkaution im Rahmen der Wohnkosten zu ermöglichen. Anstatt einer Mietkaution stellen die Sozialbehörden wenn möglich eine Garantieerklärung in der Höhe der geschuldeten Depotleistung aus. Die Vermieterschaft hat Anspruch auf die vertraglich festgelegte Mietkaution.

Die Garantieerklärung beginnt ab Beginn des Mietverhältnisses. Werden Schäden bei Beendigung des Mietverhältnisses festgestellt, so kann der Vermieter diese bei der Sozialbehörde einfordern, in dem er die Schäden durch Wohnungsabnahmeprotokoll und deren Behebung durch Handwerker (Rechnungen) belegt und diese vom ehemaligen Mieter zur Kenntnis genommen werden. Die entstandenen Kosten werden durch die Sozialbehörde übernommen und gleichzeitig wird die Garantieerklärung zurückgezogen. Hat der Vermieter keine Forderungen gegenüber dem Mieter, so erlischt die Garantieerklärung.

Mietkautionsversicherung

In vielen Fällen fragen die Mieter die Vermieter an, ob anstatt einer Sicherheitsleistung bei der Bank eine Mietkautionsversicherung einer Versicherungsgesellschaft auch genügen würde. Der Vermieter kann aber sein Einverständnis ohne Begründung verweigern. Stimmt er einer zu, muss sich der Mieter bewusst sein, dass es sich um keine Haftpflichtversicherung handelt. Bestehen nun Schäden nach Auszug des Mieters, so zahlt die Versicherung zunächst den Schaden dem Vermieter, welchen der versicherte Mieter dann der Versicherung zurückerstatten muss. Daneben entstehen dem Mieter weitere Kosten, wie die jährliche Prämie in Höhe von ca. 5% der Kautionssumme und je nach Versicherung kommen noch die Startprämie bei Abschluss der Versicherung, Verwaltungskosten, Rückvergütungen oder eine Kostenbeteiligung im Schadenfall (z.B. CHF 100) hinzu. Es empfiehlt sich, dass der Mieter die Versicherungsbedingungen vor Abschluss liest, damit er dann keine Überraschungen erlebt. Um eine solche eine Kostenfalle zu umgehen, empfiehlt es sich, ein Darlehen für das Mietdepot aufzunehmen.

Der Vermieter kann den Abschluss des Mietvertrages nicht vom Abschluss einer Mietkautionsversicherung abhängig machen, da es sich hier sonst um ein verbotenes Koppelungsgeschäft handelt.

Normalerweise versucht die Mieterschaft den Vermieter unter Druck zu setzen, die Sicherheitsleistung so schnell wie möglich auszuzahlen. Zahlen Sie diese aber erst aus, wenn alle Schäden, mögliche ausstehende Nebenkosten und ausstehende Forderungen mit dem Depot verrechnet worden sind und nicht vorher.

Wenn Sie weitere Fragen zur Sicherheitsleistung und Vermietung haben, hilft Ihnen der HEV Region Winterthur gerne weiter.