Erstreckung des Mietverhältnisses
Kündigt der Vermieter einen Mietvertrag, ist es nicht sicher, dass der Mieter das Mietobjekt auch auf das Kündigungsdatum verlassen muss. Denn das Mietverhältnis kann erstreckt werden, wenn dessen Beendigung für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Bei einem gekündigten Mietverhältnis muss das Erstreckungsbegehren spätestens 30 Tage nach Erhalt der Kündigung, bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer, bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Werden diese Fristen nicht eingehalten, kann keine Erstreckung mehr verlangt werden. Ein Mietverhältnis für Wohnräume kann maximal um vier Jahre, ein Mietverhältnis für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden.
Gründe für eine Erstreckung
Damit ein Mietverhältnis erstreckt werden kann, müssen Härtegründe vorliegen, welche dem Mieter die erfolgreiche Suche nach einem Ersatzobjekt innert der ihm bis zur Beendigung des Mietverhältnisses noch verbleibenden Zeit erschweren oder verunmöglichen. Dem Mieter soll damit ermöglicht werden, während der Erstreckungsdauer ein zumutbares Ersatzobjekt zu finden.
Liegt ein Härtefall vor, wird durch die Schlichtungsbehörde eine Interessenabwägung vorgenommen. Dabei wird der Vertragsinhalt, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten, die Verhältnisse auf dem örtlichen Immobilienmarkt und ein allfälliger Eigenbedarf des Vermieters berücksichtigt. Je dringlicher der Eigenbedarf ist, desto kürzer sollte die Erstreckungsdauer sein.
Ausschluss der Erstreckung
Wurde das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstand oder schwerer Verletzung der Sorgfaltspflicht gekündigt, ist eine Erstreckung ausgeschlossen. Das gleiche gilt beim Konkurs des Mieters oder wenn das Mietverhältnis aufgrund eines bevorstehenden Bauvorhabens ausdrücklich befristet abgeschlossen wurde. Kann dem Mieter ein gleichwertiges Ersatzobjekt angeboten werden, ist eine Erstreckung in der Regel ebenfalls ausgeschlossen.
Während der Dauer des Verfahrens bleibt das Mietverhältnis bestehen. Kann bei der Schlichtungsverhandlung keine Einigung erreicht werden, kommt es schon wegen der Verfahrensdauer zu einer faktischen Erstreckung. Aus diesem Grund kann es sich lohnen, sich mit dem Mieter anlässlich der Schlichtungsverhandlung auf eine kurze Erstreckung zu einigen. In der Erstreckungsvereinbarung sollte aber ausdrücklich festgehalten werden, dass eine zweite Erstreckung ausgeschlossen ist.
