Fenster im Stockwerkeigentum
Wem gehören die Fenster im Stockwerkeigentum und wer ist dafür verantwortlich? Diese Zuteilung gibt immer wieder Anlass für Diskussionen und Unstimmigkeiten.
Beim Stockwerkeigentum wird unterschieden zwischen gemeinschaftlichen Teilen und dem Sonderrecht des einzelnen Eigentümers. Diese Zuordnung ist entscheidend betreffend der Nutzungs- und Gestaltungsmöglichkeit, aber auch hinsichtlich der Kostenverteilung. Während bei vielen Bauteilen die Zuteilung unbestritten ist, gibt es bei den Fenstern immer wieder Diskussionen.
Zum einen wird die Auffassung vertreten, dass Fenster zu den gemeinschaftlichen Teilen gehören, da sie für die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes von Bedeutung sind. Zum anderen wird argumentiert, dass Fenster zum Sonderrecht gehören, da sie zur Abgeschlossenheit der einzelnen Stockwerkeinheiten oder der Licht- und Luftzufuhr dienen.
Rechtliche Situation
Gemäss Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB können Gebäudeteile, welche die äussere Gestalt oder Aussehen des Gebäudes bestimmen, nicht zum Sonderrecht ausgeschieden werden. Weiter steht im Art. 712b Abs. 3 ZGB, dass alle Gebäudeteile, die nicht zwingend gemeinschaftlich sind, zum Sonderrecht gehören.
Unbestritten ist, dass Fenster grundsätzlich sonderrechtsfähig sind, weil das Interesse des Stockwerkeigentümers an den Fenstern stärker zu gewichten sei, als das Interesse der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die herrschende Rechtslehre geht davon aus, dass ohne anderslautende Bestimmung im Reglement, gewöhnliche Fenster stets zum Sonderrecht gehören. Gleich behandelt wie Fenster werden normale Dachfenster und Dachluken.
Anders sieht die Situation bei ganzen Fensterfronten aus. Diesen kommt die Funktion von Aussenmauern zu, weswegen sie zwingend zu den gemeinschaftlichen Teilen gehören und nicht zu Sonderrecht erklärt werden können. Zudem wird davon ausgegangen, dass Oberlichter, welche in das Dach integriert sind und sich nicht öffnen lassen, zu den gemeinschaftlichen Teilen gehören.
Auswirkungen für den Eigentümer
Weil Fenster und Dachfenster dem Sonderrecht zugeordnet werden, fallen diese in die Zuständigkeit des einzelnen Eigentümers. Damit entscheidet auch alleine der Eigentümer, und nicht die Gemeinschaft, ob er die Fenster erneuern will oder nicht. Er hat aber auch für die entsprechenden Kosten und den Unterhalt aufzukommen.
Der Eigentümer ist dabei aber nicht völlig frei. Er hat die Fenster so zu unterhalten, dass der optische Gesamteindruck der Liegenschaft nicht beeinträchtigt wird. Wird das Fenster ersetzt, muss das neue Fenster vom äusseren Erscheinungsbild dem bisherigen entsprechen. Die Gemeinschaft kann aber nicht verlangen, dass energetisch bessere Fenster eingebaut werden.
Bestimmung im Reglement
Die Zuordnung der Fenster zum Sonderrecht ist keine zwingende Regelung. Deswegen wird auch immer wieder diskutiert und gestritten, wer für die Fenster verantwortlich ist, der Eigentümer oder die Gemeinschaft. Eine klare Zuordnung im Reglement kann dabei Klarheit schaffen.
Am einfachsten wird die Zuordnung der Fenster bereits bei der Begründung des Stockwerkeigentums vorgenommen. Eine nachträgliche Reglementsergänzung ist auch möglich, jedoch schwieriger durchzuführen. Besteht eine Regelung im Reglement, ist diese massgebend.
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