Garten im Stockwerkeigentum
Der Garten im Stockwerkeigentum gibt immer wieder Anlass für Diskussionen. Wie kann ein ausschliessliches Nutzungsrecht eingeräumt werden und welche Rechten und Pflichten hat der Nutzungsberechtigte?
Der Garten im Stockwerkeigentum gehört zwingend zu den gemeinschaftlichen Teilen und somit allen Stockwerkeigentümern. Am Garten kann deswegen auch kein Sonderrecht eingeräumt werden. Es ist aber möglich, einem Stockwerkeigentümer am Garten oder Gartensitzplatz ein ausschliessliches Nutzungsrecht einzuräumen. Damit wird er nicht Eigentümer, kann den Garten aber ausschliesslich nutzen. Ausschliessliche Nutzungsrechte können auch für Autoabstellplätze oder Dachterrassen eingeräumt werden.
Ausschliessliches Nutzungsrecht
In der Regel werden ausschliessliche Nutzungsrechte bereits bei der Begründung des Stockwerkeigentums ins Reglement aufgenommen. Sie können aber auch nachträglich durch eine Reglementsänderung eingeräumt werden. Dafür benötigt es das qualifizierte Mehr der Eigentümerversammlung.
Ein ausschliessliches Nutzungsrecht kann nicht formlos entstehen. Auch wenn jemand jahrelang einen Garten alleine benutzt, kann jederzeit die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt werden. Das ausschliessliche Benutzungsrecht kann auch wieder aufgehoben werden. Dafür ist aber zwingend die Zustimmung des direkt betroffenen Eigentümers erforderlich.
Rechte und Pflichten
Damit Unklarheiten und Streitigkeiten vermieden werden können, sollten die Rechte und Pflichten schon bei der Einräumung des ausschliesslichen Nutzungsrechts im Reglement bestimmt werden. Fehlt im Reglement eine Umschreibung müssen die Rechte und Pflichten aus der Funktion der eingeräumten Berechtigung ermittelt werden.
Ohne anderweitige Regelung kommt dem Berechtigten lediglich das Recht auf Benutzung des Gartens zu. Dazu gehört auch das Aufstellen von Blumentöpfen, von Gartenmöbeln und Sonnenschirmen oder die Benutzung eines mobilen Grills. Nicht erlaubt sind das Installieren und Verankern von Spielplatzgeräten, das Umpflügen des Rasens zum Anlegen von Blumen oder Gemüsebeeten, das Ersetzen des Rasens durch einen anderen Belag, das Erstellen eines Gartenhäuschen, das Anlegen eines Biotops, das Aufstellen eines Cheminées oder das Einzäunen des Gartensitzplatzes.
Wenn das Reglement nichts anderes bestimmt, ist der benutzungsberechtigte Garteninhaber nur für Pflege und Unterhalt seines Gartens zuständig. Er ist verpflichtet, den Rasen zu mähen, den Plattenbelag zu reinigen und allfällige Mängel auszubessern. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, den Gartenanteil in seiner Substanz zu erhalten. Dazu gehört beispielsweise das Neuansetzen von Rasen, zum Beispiel wenn dieser infolge Überschwemmung vollständig ruiniert wurde, oder das regelmässige Zurückschneiden der gemeinschaftlichen Bäume und Sträucher oder deren Ersatz. Bäume, Sträucher und Hecken, welche vom Nutzungsberechtigten gepflanzt wurden, muss jedoch dieser pflegen und zurückschneiden.
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