Bei der Vermietung von Geschäftsräumen gilt es für den Vermieter einige wichtige Punkte zu beachten. Es ist wichtig, dass diese Punkte im Mietvertrag geregelt werden und der Mietvertrag sorgfältig ausgefüllt wird.

Die Bestimmungen des Mietrechts nach Art. 253 ff. OR gelten für die Geschäftsraummiete. Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Es ist aber dringendstes zu empfehlen, einen Mietvertrag aus Beweisgründen schriftlich abzuschliessen. Allgemein gilt für Geschäftsraume, dass damit jeder Raum gemeint ist, der vereinbarungsgemäss den Betrieb eines Gewerbes oder im weiteren Sinne der Ausübung einer beruflichen Tätigkeit dient (z.B. Ladenlokal, Büroräumlichkeiten, Lagerräume, Werkstätten oder Verkaufsräume). Hierbei ist die Überlassung der Geschäftsräume gegen die Zahlung eines Mietzinses eine notwendige Voraussetzung für ein Mietverhältnis.

Spezifische Bestimmungen

Bei der Geschäftsmiete bestehen spezifische Bestimmungen, auf die nachfolgend kurz eingegangen wird.

Übertragung

Die Übertragung des Mietverhältnisses auf eine dritte Partei darf der Mieter nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters tun (Art. 263 OR). Dieser kann seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Der Mieter schliesst mit der zu übernehmenden Partei einen schriftlichen Übernahmevertrag, in dem die Bedingungen geregelt sind (Mobilien etc.).

Kündigungsfristen

Nach Art. 266d OR können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen. Bei Wohnungsmieten beträgt die Frist drei Monate.

Retentionsrecht

Nach Art. 268 OR hat die Vermieterschaft für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören. Ausgeschlossen ist das Retentionsrecht an Sachen, die durch die Gläubiger des Mieters nicht gepfändet werden könnten.

Mieterstreckung

Das Mietverhältnis kann für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden (Art. 272b OR).

Ort- und quartierüblicher Mietzins

Nach Art. 11 VMWG kann der Vergleich des Mietzinses mittels quartierüblicher Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.

Sicherheiten

Sicherheiten können in Geld oder Wertpapieren bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegt werden (Art. 257e OR). Die Höhe bei Geschäftsmietverträgen ist im Gegensatz zu Wohnungsmieten unbeschränkt. Normalerweise werden sechs bis zwölf Monatsmieten als Sicherheit einbezahlt. Daneben existieren auch andere Sicherungsmittel wie Mietkautionsversicherungen, Solidarhaftung, Bürgschaft, Garantievertrag, Schuldbeitritt etc. Es ist zu empfehlen, dass die Vermieterschaft vorgängig abklärt, welche Form der Sicherheit die Mieterschaft bereit ist einzugehen. Bei Unklarheiten kann dies zu Konflikten führen.

Allgemeine geschäftsmietvertragliche Bestimmungen

Anhand des HEV Mietvertrages für Geschäftsräume wird nachfolgend kurz auf einige wesentliche Punkte eingegangen.

Parteien

Bei der Benennung der Parteien ist es wichtig, diese genau zu bezeichnen. Bei der Mieterschaft muss darauf geachtet werden, ob es sich um eine Einzelperson, einfache Gesellschaft, GmbH, Verein, Aktiengesellschaft etc. handelt. Dies hat grossen Einfluss auf die Haftung. Falls der Vermieter vertreten sein sollte, muss bedacht werden, dass die Vertretung nie der Vermieter sein kann.

Mietobjekt

Bei der Bezeichnung des Mietobjektes ist darauf zu achten, dass diese stimmt. Insbesondere müssen die Räume, Nebenräume, Parkplätze genau bezeichnet werden. Falls die Grösse in Quadratmetern angegeben wird, muss diese stimmen, ansonsten bei fehlenden Quadratmetern die Mieterschaft das Anrecht auf eine Reduktion oder die geforderten Quadratmeter hat.

Verwendungszweck

Der Zweck der Nutzung muss genau beschrieben sein, damit später keine Missverständnisse herrschen. Über sämtliche Änderungen oder Erweiterungen des vereinbarten Verwendungszwecks ist der Vermieter vorgängig schriftlich zu informieren. Weitgehende Änderungen oder Erweiterungen des Verwendungszwecks bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Vermieters.

Indexmieten und Staffelung

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass dieser während mindestens fünf Jahren nicht gekündigt werden darf (befristet bzw. eine Mindestdauer), so kann der Mietzins nach Art. 269b OR vertraglich nur an den schweizerischen Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt werden (Indexklausel). Die Berechnung erfolgt nach einer spezifischen Formel, welche in den Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag dargestellt ist. Die Mietzinserhöhung muss auf dem vom zuständigen Kanton genehmigten Formular erfolgen. Solange die Indexierung gilt, muss eine Mietzinsanpassung mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende hin angekündigt werden. Wird das Mietverhältnis als unbefristet fortgesetzt, so gilt die Indexierung nicht mehr.

Nach Art. 269c OR kann auch vereinbart werden, dass der Mietzins sich periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht. Voraussetzung ist aber, dass eine unkündbare Mietdauer von mindestens drei Jahren besteht. Zusätzlich müssen mindestens zwölf Monate zwischen den Erhöhungen bestehen. Wenn die einzelnen Staffelmieten im Mietvertrag vereinbart sind, muss die Erhöhung bei Staffelmieten nach Bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht durch ein amtliches Formular angezeigt werden (Bundesgericht, 4A_124/2019), auch wenn eine Formularpflicht für Mietzinserhöhungen besteht.

Ein indexierter Mietzins darf mit einer Staffelung nicht kombiniert werden, aber diese können nacheinander folgen, sofern der Mietvertrag mindestens fünf Jahre nicht gekündigt werden darf.

Optionsrecht

Häufig werden Geschäftsmietverträge über 10 Jahre abgeschlossen und dem Mieter dann eine Option gegeben, diesen dann um eine weitere bestimmte Zeit zu verlängern, meist auch um 10 Jahre. Hierbei gibt es echte und unechte Optionsklauseln.

Von einer echten Option spricht man, wenn alle wesentlichen Vertragselemente (Mietsache und Mietzins) im Zeitpunkt der Optionsausübung bekannt sind. Um eine unechte Option handelt es sich, wenn man sich noch nicht über den neuen Mietzins einig ist und es somit vom Parteiwillen der beiden Parteien abhängt. Einigt man sich über den Mietzins nicht, so endet bei befristeten Mietverträgen das Mietverhältnis automatisch. In der Praxis kann es zu Problemen der Auslegung zwischen einer echten und unechten Option kommen, weswegen empfohlen wird, stets eine echte Option zu vereinbaren.

Bauliche Massnahmen

Häufig ist in den Mietverträgen verankert, dass die Vermieterschaft frei wählen kann, ob die Mieterschaft ihre Einbauten am Ende der Mietzeit zurückbauen muss oder nicht. Falls nicht zurückgebaut werden soll, empfiehlt es sich, dass vereinbart wird, dass keine Entschädigungen zu Gunsten der Mieterschaft nach dem Auszug gezahlt werden soll.

Aussenflächen

Wenn die Mieterschaft es wünscht, die Aussenflächen mit Beschriftungen bzw. Werbemassnahmen zu versehen, empfiehlt es sich dies nicht nur mit ihr zu besprechen, sondern auch abzuklären, ob dies nicht öffentlich rechtliche Bestimmungen verletzt.

Untermieter

Gemäss Art. 262 OR ist die Untermiete bewilligungspflichtig und ein Vermieter hat unter anderem das Recht auf Einsicht in die Bedingungen der Untermiete.

Fazit

Es ist zu empfehlen, die Mietinteressenten vorgängig zu prüfen und den Mietvertrag sorgfältig auszufüllen. Ansonsten es später zu Streitigkeiten führen kann. Bei weitergehenden Fragen kontaktieren Sie den HEV Region Winterthur, welcher Ihnen gerne behilflich ist.