Gesunkener Referenzzinssatz: Empfehlung für Vermieter
Am 2. September 2025 wurde der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte auf neu 1,25 Prozent gesenkt. Diese Referenzzinssatzsenkung entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91 Prozent. Dagegen kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung sowie Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten aufrechnen. Zudem können die seit der letzten Mietzinsänderung vorgenommenen Investitionen für wertvermehrende oder energetische Verbesserungen mit der Mietzinssenkung verrechnet werden.
Allgemeine Kostensteigerung
Bei den Schlichtungsbehörden im Kanton Zürich können für die allgemeine Kostensteigerung Pauschalen eingesetzt werden. Diese Pauschalen betragen 0,25 Prozent, wenn viele Nebenkostenpositionen separat abgerechnet werden und 0,5 Prozent, wenn wenig Nebenkosten abgerechnet werden. Ist die Liegenschaft jünger als fünf 5 Jahre, wird keine Pauschale akzeptiert.
Der Vermieter kann auch die effektiven Kostensteigerungen geltend machen, dabei gilt der Durchschnitt der letzten 3 Jahre. Sind in einem Vierfamilienhaus mit Mietzinsen von 2'000 Franken pro Wohnung die Kosten jedes Jahr um rund 1'000 Franken gestiegen, entspricht dies einer Kostensteigerung von 1 Prozent.
Überprüfung der Rendite
Trotz gesunkenem Referenzzinssatz muss der Mietzins nur gesenkt werden, wenn mit dem aktuellen Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Bei einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent darf bei bis zu 10 Jahre alten Bauten die Bruttorendite höchstens 3,25 Prozent und bei älteren Liegenschaften die Nettorendite höchstens 4,75 Prozent betragen. Wurde die Liegenschaft vor 30 Jahren erstellt oder erworben, kommt die Orts- und Quartierüblichkeit zur Anwendung.
Bei Liegenschaften, welche in den letzten Jahren gekauft wurden, liegt die effektive Rendite oft unter der maximal mietrechtlich zulässigen Rendite. In diesen Fällen muss der Vermieter trotz gesunkenem Referenzzinssatz den Mietzins nicht senken.
Wenn der Mieter ein Senkungsbegehren stellt, empfehle ich, dieses mit dem HEV-Mietzinsrechner zu prüfen sowie die erwähnten Möglichkeiten bei Kostensteigerung und Rendite zu beachten.
