Gibt es einen Rechtsanspruch auf eine Ladestation für E-Autos in Wohnhäusern?
Mieter und Stockwerkeigentümer möchten ihr E-Auto in der Tiefgarage ihrer Wohnhäuser aufladen können. Doch damit dies möglich ist, gilt es einige wichtige Punkte zu beachten. Auch in Bundesbern ist dieses Thema aktuell, hat doch nach dem Nationalrat auch der Ständerat eine Motion gutgeheissen, wonach der Bundesrat beauftragt wird, den Zugang zu Ladeinfrastrukturen für E-Autos im Mietverhältnis und im Stockwerkeigentum sicherzustellen.
Geltende Regelung für die Installation
a) Voraussetzungen im Mietverhältnis
Für die Installation einer Lademöglichkeit als auch für den Strombezug muss die Vermieterschaft ihr schriftliches Einverständnis geben (vgl. Art. 260a OR). Gemäss geltendem Recht besteht also kein Anspruch der Mieterschaft auf eine Ladestation. Möchte die Eigentümerschaft dem Mieter eine Lademöglichkeit zur Verfügung stellen, gibt es grundsätzlich zwei Ausführungsmöglichkeiten:
Ausrüstung nur des Abstellplatzes der anfragenden Mietpartei (keine vorhandene Grundinfrastruktur mit Lastenmanagement)
Diese Variante wird gewählt, wenn die Vermieterschaft kein Interesse an der Installation einer Ladestation hat, aber der Mieterschaft ermöglichen möchte, auf eigene Kosten eine solche zu errichten. Auf diese Weise können in der Regel allerdings nur wenige Parkplätze mit Ladestationen versorgt werden, ansonsten das Leitungssystem überlastet wäre.
Die Bedingungen für die Bewilligung sollten in einer schriftlichen Vereinbarung detailliert festgehalten werden und insbesondere folgende Punkte umfassen: (1) Verpflichtung, auf eigene Kosten die Ladestation und Stromzufuhr fachgerecht nach den geltenden Installationsnormen durch einen konzessionierten Elektroinstallateur erstellen zu lassen und einen Sicherheitsnachweis zu verlangen, der der Vermieterschaft auszuhändigen ist; (2) Übernahme sämtlicher Kosten für den Betrieb und Unterhalt der Ladestation durch die Mieterschaft (insbesondere Stromkosten und Versicherung); (3) Verpflichtung der Mieterschaft, wenn zu einem späteren Zeitpunkt eine Grundinfrastruktur mit Lastenmanagement eingerichtet wird und die installierte Ladestation nicht mit dieser kompatibel ist, die Ladestation auf eigene Kosten durch einen Elektroinstallateur entschädigungslos zurückbauen zu lassen; (4) alleinige Haftung der Mietpartei für alle sich aus der Installation und dem Betrieb der Ladestation ergebenden Schäden; (5) Verpflichtung der Mieterschaft bei Beendigung des Mietverhältnisses, die Ladeeinrichtung entschädigungslos der Vermieterschaft zu überlassen oder die Ladeeinrichtung fachgerecht auf eigene Kosten entfernen zu lassen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
Erstellen eines sog. smarten Systems für die ganze Einstellhalle (Grundinfrastruktur mit Lastenmanagement) durch die Vermieterschaft
So kann sichergestellt werden, dass der Anschluss mehrerer Ladestationen möglich ist, ohne dass es zu einem Systemkollaps der Gebäudeanlage kommt. Ausserdem kann der Stromverbrauch der einzelnen Ladestationen mit dem Smartsystem erfasst und abgerechnet werden. Da es sich um eine Mehrleistung handelt (neue, vorher noch nicht vorhandene Einrichtung) bei einem Mehrwertanteil von 100% der Investitionskosten, berechtigt sie die Vermieterschaft zu einer Mietzinserhöhung (Art. 269a lit. b OR i.V.m Art. 14 Abs. 1 VMWG). Allfällig gewährte Fördermittel sind in Abzug zu bringen. Zu erwähnen ist weiter, dass für die Mietzinserhöhung zwingend das entsprechende Formular verwendet werden muss unter Einhaltung der übrigen Voraussetzungen gemäss Art. 269d OR.
In der Folge kann die Vermieterschaft entscheiden, ob sie der Mietpartei mittels Vereinbarung (vgl. oben) die Bewilligung für die Ausrüstung des Autoabstellplatzes mit einer Wallbox auf eigene Kosten erteilen oder ob sie die Wallboxen selber erstellen will, was ebenfalls zu einer Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen berechtigt.
b) Voraussetzungen im Stockwerkeigentum
Meist ist die Einstellhalle bei Stockwerkeigentümergemeinschaften als eigener Stockwerkeigentumsanteil ausgeschieden und dieser ist wiederum in Miteigentumsanteile aufgeteilt mit einem ausschliesslichen Nutzungsrecht an den Parkfeldern zugunsten der einzelnen Miteigentümer. Demnach entscheidet die Miteigentümergemeinschaft (MEG) über die Erstellung und den Betrieb einer Ladestation (Ausnahme bei abgetrennten und zu Sonderrecht ausgeschiedenen Parkboxen).
Ausrüstung nur des Abstellplatzes der anfragenden Partei (keine Grundinfrastruktur mit Lastenmanagement)
Eine Einzelplatzerschliessung sollte nur als Übergangslösungin Betracht gezogen werden, für den Fall, dass die MEG als Eigentümerin der Tiefgarage sich noch nicht für eine ausbaufähige Grundinstallation entschliessen kann. Auf diese Weise können, wie dargelegt, nur wenige Parkplätze mit Ladestationen versorgt werden, ansonsten das Leitungssystem überlastet wäre.
Will ein Miteigentümer eine Ladestation mit allen Leitungen, Einrichtungen und Anschlüssen für sein Elektrofahrzeug auf seinem Parkplatz einrichten, bedarf es der Zustimmung der MEG, handelt es sich doch um eine bauliche Massnahme. Der Miteigentümer muss einen Antrag an die Versammlung stellen. Aus Sicht der MEG handelt es sich bei der Errichtung der Ladestation durch einen einzelnen Miteigentümer um eine allein diesem dienende, luxuriöse Massnahme, weshalb Art. 647e ZGB (Einstimmigkeit aller Miteigentümer bzw. qualifiziertes Mehr unter bestimmten Voraussetzungen als Ausnahme) zur Anwendung kommt; eine andere Regelung in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung (NVO) bleibt selbstverständlich vorbehalten.
Wird eine Einzelplatzerschliessung durch die MEG erlaubt, ist u.a. darauf zu achten, dass die Verantwortlichkeiten (z.B. Haftung für Schäden), Verpflichtung zum Abschluss einer Versicherung und die alleine Kostenübernahme auch für den Unterhalt und die Erneuerung durch den betreffenden Parkplatzberechtigten klar geregelt werden (vgl. im Detail unter lit. a hiervor). Ausserdem sollte im Beschluss enthalten sein, dass die betreffende Person bei der Einführung einer intelligenten und ausbaufähigen Ladeanlage verpflichtet ist, sich an diese anzuschliessen, sich an deren Kosten wie jeder andere zu beteiligen und ihre Einzelplatzerschliessung auf eigene Kosten zurückzubauen hat.
Erstellen eines sog. smarten Systems für die ganze Einstellhalle (Grundinfrastruktur mit Lastenmanagement) durch die MEG
Eine derartige Installation wird nach heutiger Auffassung wohl als nützliche bauliche Massnahme (Art. 647d ZGB) eingestuft, weshalb – andere Regelung in der NVO vorbehalten - die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, nötig ist. Auch hier gibt es zurzeit keinen Rechtsanspruch der Miteigentümer. Im Beschluss sollte festgehalten werden, welche Massnahmen die Gemeinschaft realisiert und zu was sie die einzelnen Miteigentümer ermächtigt und unter welchen Voraussetzungen; nebst der Kostentragung für die Erschliessung und Einrichtung sind auch die Verantwortlichkeiten und die Kostentragung für den Unterhalt und die Erneuerung von Infrastruktur und Ladestationen sowie der damit zusammenhängenden Betriebskosten im Detail zu regeln.
In jedem Fall empfiehlt es sich, rechtzeitig vor der Anschaffung eines E-Autos die Bewilligung für eine Ladestation beim Vermieter bzw. bei der MEG einzuholen. Installiert eine Person eine Wallbox etc. eigenmächtig, so kann jederzeit deren Beseitigung und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes auf deren Kosten verlangt werden.
Stand in der gegenwärtigen politischen Diskussion
Nach dem Nationalrat hat auch der Ständerat am 11. Juni 2025 die Motion von NR Jürg Grossen (GLP Bern) gutgeheissen, wonach der Bundesrat beauftragt wird, den Zugang zu Ladeinfrastrukturen für Elektroautos im Mietverhältnis und im Stockwerkeigentum sicherzustellen. Es sollen verbindliche Rahmenbedingungen geschaffen werden, damit der Ausbau des privaten und verteilnetzschonenden Heimladesystems rasch und ohne Einschränkungen vollzogen wird. Dies obwohl sowohl der Bundesrat wie auch die vorberatende Ständeratskommission sich gegen eine Pflicht, in Mehrfamilienhäusern Zugang zu Ladestationen zu gewähren, gestellt hatten; der geforderte Rechtsanspruch bedeute ein unverhältnismässiger Eingriff in die Eigentumsgarantie und Privatautonomie. Nun muss sich also der Bundesrat an die Arbeit machen und man darf auf seinen Vorschlag gespannt sein.
Übrigens hatte der Kanton Zürich im Kantonsvergleich im Jahr 2024 mit 24.9% den höchsten Prozentsatz an Neuzulassungen von E-Autos in der Schweiz (vgl. Swiss eMobility, Ausgabe April 2025).
