Ist ein Wohnungsabnahmeprotokoll ein Rechtsöffnungstitel?
Das Wohnungsabnahmeprotokoll ist bei der Übergabe des Mietobjektes ein zentrales Dokument. Es hält den Zustand der Wohnung in einem bestimmten Zeitpunkt fest und listet die Schäden und notwendigen Reparaturen auf. Damit bildet es die Grundlage für eine mögliche spätere Schlussabrechnung des Vermieters.
Hin und wieder stellt sich auf Vermieterseite die Frage, ob ein Mieter gestützt auf ein solches Protokoll betrieben werden kann, respektive ob ein Wohnungsabnahmeprotokoll ein Rechtsöffnungstitel darstellt. Mit einem Rechtsöffnungstitel könnte nämlich ein Rechtsvorschlag des Mieters gegen die Betreibung beseitigt werden.
Das SchKG kennt zwei Arten von Rechtsöffnungen. Für die definitive Rechtsöffnung verlangt Art. 80 Abs. 2 SchKG Dokumente wie einen vollstreckbaren gerichtlichen Entscheid oder eine vollstreckbare öffentliche Urkunde. Dies ist beim Wohnungsabnahmeprotokoll selbstverständlich nicht gegeben. Für die provisorische Rechtsöffnung nach Art. 82 Abs. 1 SchKG braucht es eine unbedingte schriftliche, eindeutige und bezifferte Schuldanerkennung des Schuldners respektive Mieters.
Ein Wohnungsabnahmeprotokoll erfüllt die Anforderungen an einen provisorischen Rechtsöffnungstitel, also einer Schuldanerkennung, in der Regel nicht. Zwar enthält ein Protokoll Hinweise auf mieterseitig verursachte Schäden, übermässige Abnutzungen oder Reinigungsmängel. Es dokumentiert jedoch in erster Linie Tatsachen, nicht aber die rechtsverbindliche Zusage des Mieters, Kosten in einer bestimmten Höhe zu übernehmen. Der genaue Forderungsbetrag liegt in der Regel erst nach Ausführung der Arbeiten, Vorliegen aller Rechnungen und der Zusammenfassung in einer Schlussabrechnung (unter Berücksichtigung der paritätischen Lebensdauertabelle) vor.
Mit anderen Worten: Die Unterschrift des Mieters bedeutet typischerweise, dass er den Zustand der Wohnung zur Kenntnis nimmt und die darin aufgeführten Mängel anerkennt – nicht aber, dass er eine bestimmte Forderung in Schweizer Franken anerkennt.
Anders liegt der Fall, wenn Vermieter und Mieter im Wohnungsabnahmeprotokoll eine bestimmte Summe festlegen, die der Mieter für die Behebung der bestimmten oder allen Mängeln am Mietobjekt dem Vermieter schuldet (zum Bespiel Fr. 500.- per Saldo aller Ansprüche). Unterzeichnet ein Mieter ein solches Protokoll, liegt eine Schuldanerkennung und damit ein Rechtsöffnungstitel vor. Im Zeitalter der Digitalisierung lassen sich Wohnungsabnahmeprotokolle auch mit mobilen Endgeräten erstellen, zum Beispiel über spezialisierte Apps via IPad. Mieter und Vermieter können solche Protokolle auch gleich auf dem Tablet elektronisch unterzeichnen. Eine solche Unterschrift gilt jedoch nicht als eigenhändige Unterschrift im Sinne von Art. 14 Abs. 1 OR. Damit liegt auch im Fall einer frankenmässigen Schuldanerkennung des Mieters kein Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG vor, da nach wie vor die Unterschrift auf einem physischen Dokument erforderlich ist. Im Zweifelsfall muss also eine Schuldanerkennung noch auf Papier abgefasst und unterzeichnet werden.
