Ist eine Kündigung der Mieterschaft per Fax, E-Mail, WhatsApp oder SMS gültig?
Es kommt immer wieder vor, dass Mieter per Fax, E-Mail, WhatsApp oder SMS fristgerecht kündigen und die Vermieter sich fragen, ob eine derartige Kündigung gültig ist.
Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen (Art. 266l Abs. 1 OR). Dabei gilt das Formerfordernis der einfachen Schriftlichkeit, d.h. das Kündigungsschreiben muss vom Kündigenden oder seinem Vertreter eigenhändig unterzeichnet werden (Art. 14 Abs. 1 OR). - Der eigenhändigen Unterschrift gleichgestellt ist die qualifizierte elektronische Signatur (Art. 14 Abs. 2bis OR). – Dem Formerfordernis der einfachen Schriftlichkeit (eigenhändige Unterschrift) genügen somit die oben aufgezählten Kündigungsformen per Fax, E-Mail, WhatsApp oder SMS nicht.
So hat das Bundesgericht in BGE 4A_32/2024 vom 1. Oktober 2024 die Formgültigkeit eines von der Mieterschaft eigenhändig unterzeichneten Kündigungsschreibens, das sie der vermietenden Partei vorab per Fax zugestellt hat, verneint. Es hielt fest, dass durch die Unterschrift der Erklärende (Mieter) einerseits die Erklärung anerkenne, andererseits werde dadurch die Identifikation des Erklärenden gewährleistet. Beim Fax bleibe das Original der Erklärung beim Absender und der Empfänger erhalte lediglich eine Kopie. Insbesondere wegen des grossen Fälschungsrisikos sei eine Kündigung per Fax nicht formgerecht. Denn mit der Kündigung sollen klare Verhältnisse geschaffen und langwierige Diskussionen über den Zugang der Kündigung möglichst vermieden werden. Der erfolgreiche Zugang eines Faxes sei oftmals unsicher und schwierig nachzuweisen, weshalb auch nicht auf Praktikabilitätsgründe und Verkehrsgepflogenheiten verwiesen werden könne, um die Formgültigkeit einer Kündigung per Fax zu begründen. Das Bundesgericht stellte weiter klar, dass auf den Zeitpunkt des Empfangs des Kündigungsschreibens im Original abzustellen sei und eine Vorabkopie per Fax zur Fristenwahrung nicht genüge.
Das Fax ist in den letzten Jahren von den technischen Entwicklungen überholt worden. Die soeben dargelegten Überlegungen des Bundesgerichts können aber beliebig auf Kündigungsmitteilungen per E-Mail, WhatsApp oder SMS angewandt werden. Kündigungen auf diesem Weg sind somit ebenfalls formungültig. Es gelten einzig Kündigungen mit Originalunterschriften (Ausnahme: qualifizierte elektronische Signatur).
