Katzenleiter im Stockwerkeigentum
Eine Stockwerkeigentümerin im 2. Stock möchte sich gerne eine Freilaufkatze anschaffen. Damit die Katze ungestört ein und aus gehen kann, möchte die Katzenfreundin an der Aussenfassade eine Katzenleiter anbringen, die von ihrem Balkon in den Garten führt. Die Kosten würde sie übernehmen. Braucht es hierfür die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft und was muss sonst noch beachtet werden?
Bei der Aussenfassade handelt es sich zwingend um gemeinschaftliches Eigentum (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Ausserdem handelt es sich bei einer Katzenleiter um eine bauliche Massnahme, die von der Stockwerkeigentümergemeinschaft beschlossen werden muss. Die Zustimmung der Stockwerkeigentümer kann entweder mit einem Zirkulationsbeschluss eingeholt werden - damit er zustande kommt, müssen alle Stockwerkeigentümer schriftlich ihr Einverständnis geben - oder anlässlich einer Stockwerkeigentümerversammlung erfolgen. Dafür muss die gewünschte Katzenleiter in der Traktandenliste gehörig angekündigt werden. Für die anderen Stockwerkeigentümer muss somit klar ersichtlich sein, worüber beschlossen werden soll. Es empfiehlt sich, den Antrag schriftlich auszuführen und darzulegen, wie die Katzenleiter aussehen und wie sie an der Fassade befestigt werden soll.
Aus dem Gesetz geht kein Traktandierungsanspruch eines einzelnen Stockwerkeigentümers hervor. Ein solcher kann jedoch durch das Reglement eingeräumt werden. Sieht das Reglement nichts vor, so muss im Normalfall ein Traktandierungsbegehren von mindestens einem Fünftel der Eigentümer unterstützt werden (gleiche Anzahl von Eigentümern, die auch die Einberufung einer Versammlung verlangen könnten). Anlässlich der Versammlung kann über nicht traktandierte Geschäfte diskutiert, aber nicht beschlossen werden (Ausnahme: Wenn an einer Versammlung alle Stockwerkeigentümer anwesend sind, kann auch über Geschäfte beschlossen werden, die nicht gehörig angekündigt wurden).
Da eine Katzenleiter lediglich der Katzenfreundin bzw. derer Katze dienen und somit der Gemeinschaft keinen Mehrwert bringen würde, wird eine solche wohl als luxuriöse bauliche Massnahme eingestuft. Sieht das Reglement nichts anderes vor, muss die Katzenleiter von den Stockwerkeigentümern einstimmig beschlossen werden (Art. 647e Abs. 1 ZGB). Sie setzt somit die Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer voraus. Sind an der Versammlung nicht alle Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten, kann diese nicht gültig über die Katzenleiter beschliessen.
Trotz fehlender Zustimmung aller Stockwerkeigentümer kann eine luxuriöse Massnahme dennoch gültig beschlossen werden, wenn alle Voraussetzungen von Art. 647e Abs. 2 ZGB eingehalten werden: (1) Die Mehrheit aller Eigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, muss der Massnahme zustimmen; (2) nicht zustimmende Stockwerkeigentümer dürfen dadurch nicht dauernd in ihrem Nutzungs- und Gebrauchsrecht beeinträchtigt werden; (3) für eine vorübergehende Beeinträchtigung muss ihnen Schadenersatz geleistet werden und (4) die nicht zustimmenden Stockwerkeigentümer haben Anspruch auf vollständige Kostenbefreiung, und zwar nicht nur in Bezug auf die Baukosten, sondern auch bezüglich der Unterhaltskosten.
Auf jeden Fall empfiehlt es sich, vorgängig die Bewilligung der Stockwerkeigentümer einzuholen, so kann verhindert werden, dass man ein lieb gewonnenes Kätzchen nach der Verweigerung der Katzenleiter durch die Stockwerkeigentümer nicht wieder weggeben muss.
