Konkurs des Mieters: Handlungsmöglichkeiten für Vermieter
Mieter, allen voran juristische Personen in wirtschaftlich unsicheren Zeiten, können in den Konkurs geraten. Doch was bedeutet eine solche Situation für den Vermieter? Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, um das Mietverhältnis zu beenden oder sich zumindest teilweise gegen den Ausfall des Mietzinses abzusichern? Der folgende Beitrag gibt eine summarische Übersicht über die Rechtslage und zeigt auf, wie sich Vermieter im Falle eines Konkurses ihres Mieters verhalten sollten.
Der Konkurs – keine automatische Beendigung des Mietverhältnisses
Mit der Eröffnung des Konkurses verliert der Mieter die Verfügungsgewalt über sein Vermögen. Dieses wird Teil der sogenannten Konkursmasse und wird fortan durch eine Konkursverwaltung verwaltet.
Der Mietvertrag hingegen bleibt zunächst bestehen und endet nicht automatisch. Es liegt vielmehr an der Konkursverwaltung zu entscheiden, ob das Mietverhältnis weitergeführt oder aufgelöst werden soll. Wichtig: Pachtverträge enden gemäss Art. 297a OR mit der Konkurseröffnung automatisch. Im Einzelfall kann also die rechtliche Qualifikation entscheidend sein. Im Zweifelsfall hilft die Rechtsberatung des HEV Region Winterthur gerne.
Da der Mietvertrag bestehen bleibt, endet somit auch die Mietzinszahlungspflicht nicht. Natürlich wird der konkursite Mieter (respektive die Konkursverwaltung) im Regelfall diesen aber natürlich nicht mehr leisten können. Da Mietzinsforderungen aber als gewöhnliche Konkursforderungen der 3. Klasse gelten und nach Massgabe des Kollokationsplans behandelt werden, besteht ein hohes Verlustrisiko für den Vermieter. Der Vermieter tut daher gut daran, im Falle der Konkurseröffnung zu handeln.
Vorgehen bei rückständigen Mietzinsen – Art. 257d OR
Häufig geht der Konkurseröffnung bereits ein Mietzinsrückstand voraus. In einem solchen Fall kann der Vermieter weiterhin gemäss Art. 257d OR vorgehen. Er setzt dem Mieter zunächst schriftlich und eingeschrieben eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen unter Androhung der ausserordentlichen Kündigung. Wird die Forderung nicht beglichen, kann das Mietverhältnis ausserordentlich beendet werden. Dies ist auch nach Konkurseröffnung noch möglich.
Die Zahlungsaufforderung samt Kündigungsandrohung muss dabei nicht nur dem Mieter, sondern auch der Konkursverwaltung zugestellt werden.
Sicherstellung künftiger Mietzinse – Art. 266h OR
Die zentrale Schutzmassnahme für den Vermieter bietet Art. 266h OR. Diese Bestimmung erlaubt die ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter (bzw. die Konkursverwaltung) nicht innert angemessener Frist eine Sicherheit für künftige Mietzinse leistet. Der Vermieter hat somit das Recht, eine Sicherheitsleistung zu verlangen – unabhängig davon, ob Mietzinse bereits ausstehend sind oder nicht.
Diese Sicherheit kann unter anderem in Form einer Bankgarantie, eines Faustpfands, einer Geldhinterlegung oder einer Bürgschaft erfolgen. Wichtig ist, dass sie sowohl den Mietzins als auch die Nebenkosten abdeckt.
Bei befristeten Mietverträgen muss die Sicherheit sämtliche verbleibenden Mietzinse bis zum Vertragsende umfassen. Bei unbefristeten Mietverhältnissen genügt eine Sicherstellung bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin.
Die Frist zur Sicherheitsleistung muss angemessen sein – in der Praxis haben sich Fristen zwischen sieben und vierzehn Tagen etabliert. Wird die Frist nicht beiden Parteien (Mieter und Konkursverwaltung) gesetzt, ist eine spätere Kündigung unwirksam.
Wird keine Sicherheit geleistet, kann das Mietverhältnis fristlos aufgelöst werden. Vorsichtshalber muss die Kündigung mit amtlichem Formular ebenfalls dem Mieter und der Konkursverwaltung zugestellt werden.
Eintritt der Konkursverwaltung in das Mietverhältnis
Erbringt die Konkursverwaltung die Sicherheitsleistung oder zahlt weiterhin die Miete, so gilt dies als konkludenter Eintritt in den Mietvertrag (Art. 211 Abs. 2 SchKG).
Wird das Konkursverfahren später mangels Aktiven eingestellt, entfällt die Zuständigkeit der Konkursverwaltung – Kündigungen sind in diesem Fall direkt an die juristische Person zu richten, sofern diese noch im Handelsregister eingetragen ist.
