Fällt der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen in Konkurs, stellt sich für die Vermieterschaft die Frage, wie es mietrechtlich weitergeht.

I. Allgemeines zum Konkurs

Das Ziel eines Konkurses ist, dass das Vermögen des Konkursiten verwertet wird, um einen grösstmöglichen Teil seiner Schulden zu decken. Nachfolgend wird kurz auf die Voraussetzungen des Konkurses eines Unternehmens oder Privatperson eingegangen.

I.a. Konkurs des Unternehmens

Wenn Unternehmen ihre Schulden nicht mehr bezahlen können, das heisst, wenn sie überschuldet sind und die Aktiven die Summe seiner Schulden nicht mehr deckt, geraten sie in Konkurs. Hierbei kann das Verfahren vom Unternehmen selbst oder durch seine Gläubiger eingeleitet werden.

Muss ein Unternehmen ernsthaft annehmen, dass es überschuldet ist, muss der Verwaltungsrat eine Zwischenbilanz erstellen und diese der Revisionsstelle zur Überprüfung vorlegen. Können die geschuldeten Forderungen nicht zurückgezahlt werden, ist der Verwaltungsrat verpflichtet, zum zuständigen Richter des Bezirksgerichts zu gehen, ihn über die Insolvenz zu unterrichten und ein Konkursverfahren einzuleiten (Art. 725 OR). Ab dem Zeitpunkt, wenn das Gericht den Konkurs verkündet ist für die Abwicklung das zuständige Konkursamt verantwortlich.

Die Gläubigerin muss ein Betreibungsbegehren stellen und das Betreibungsamt stellt dem Schuldner den Zahlungsbefehl zu. Der Schuldner muss auf Konkurs betrieben werden, wenn er nach den aufgezählten Eigenschaften in Art. 39 SchKG (z.B. Inhaber einer Einzelfirma, Aktien- oder Kommanditaktiengesellschaft, Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Verein, etc.) im Handelsregister eingetragen ist. Wird die Forderung nicht bestritten, so wird dies vor den Richter gebracht und das Konkursverfahren beginnt. Wird die Forderung aber bestritten, so kann der Gläubiger beim Richter das Rechtsöffnungsverfahren verlangen, was in einen Konkurs münden kann.

I.b. Privatkonkurs

Art. 191 SchKG erklärt, dass der Schuldner die Konkurseröffnung selber beantragen kann, indem er sich beim Gericht zahlungsunfähig erklärt (Abs. 1). Der Richter eröffnet den Konkurs, wenn keine Aussicht auf eine Schuldenbereinigung nach den Artikeln 333 ff. besteht (Abs. 2). Dies gilt für jede Person ob sie Handel treibt oder nicht.

Die Eröffnung eines Privatkonkurses setzt mehrere Punkte voraus: (1) der Schuldner muss seine Überschuldung nachweisen; (2) eine gütliche Einigung mit den Gläubigern ist ausgeschlossen und der Privatkonkurs ist der letzte Ausweg; (3) der Schuldner muss beweisen, dass sein Budget zukünftig ausgeglichen sein wird, seine Finanzen ohne Neuverschuldung regeln kann und dass es mindestens das Existenzminimum und die laufenden Steuerbelastung abdecken kann; (4) er benötigt ca. CHF 4000.- um die Konkursverfahrenskosten vorfinanzieren zu können.

Die Vorteile für den Konkursiten sind, dass sämtliche Lohnpfändungen individuelle Betreibungen und alle übrigen Ansprüche von Gläubigern unterbrochen werden. Die Schulden, welche im Rahmen des Verfahrens nicht bezahlt werden können bleiben nach Abschluss des Verfahrens weiterhin bestehen. Der oder die Gläubiger erhalten einen Verlustschein.

II. Mietrechtliche Konsequenzen aus dem Konkurs

Fällt der Mieter in Konkurs, so endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Art. 266h Obligationenrecht (OR) gibt dem Vermieter aber das Recht, wenn der Mieter nach Übernahme der Sache in Konkurs fällt, dass er für künftige Mietzinse Sicherheit verlangen kann (Abs. 1). Er muss dafür dem Mieter und der Konkursverwaltung schriftlich eine angemessene Frist setzen. Diese beträgt mindestens zwei Wochen. Erhält der Vermieter innert dieser Frist keine Sicherheit, so kann er fristlos kündigen (Abs. 2). Hierbei handelt es sich um zwingendes Recht und kann von den Parteien nicht wegbedungen werden.

Wenn im Zeitpunkt der Konkurseröffnung und nicht der Konkurspublikation aber bereits Mietzinse ausstehend waren, so kann der Vermieter hierfür keine Sicherheit verlangen und auch nicht gestützt auf den Art. 266h ausserordentlich kündigen. Er kann aber für diese Mietzinse nach Art. 257d OR (Abmahnung mit Zahlungsaufforderung von 30 Tagen und bei nicht Zahlung ausserordentlich kündigen) vorgehen.

Beachtenswert ist Art. 83 OR, der besagt, dass wenn der Mieter vor Übergabe der Mietsache in Konkurs fällt oder zahlungsunfähig wird, so kann der Vermieter die Übergabe des Mietobjektes verweigern, bis ihm die Gegenleistung sichergestellt wird (Abs. 1). Absatz 2 erklärt, dass wenn innerhalb einer angemessenen Frist keine oder eine ungenügende Sicherheit durch den Mieter geleistet wird, der Vermieter vom Vertrag zurücktreten kann. Eine angemessene Frist liegt hier zwischen 1 bis 2 Wochen.

Handelt es sich um einen Pachtvertrag und wird der Konkurs nach Übernahme der Sache über den Pächter eröffnet, so endet das Pachtverhältnis nach Art. 297a OR mit Konkurseröffnung (Abs. 1). Erhält jedoch der Verpächter für den laufenden Pachtzins und das Inventar hinreichende Sicherheiten, so muss er die Pacht bis zum Ende des Pachtjahres fortsetzen (Abs. 2).

II.a. Sicherheiten

Ab rechtskräftiger Konkurseröffnung kann der Vermieter nach Art. 266h OR vorgehen und eine Sicherheit verlangen. Er muss dem Mieter und der Konkursverwaltung schriftlich eine angemessene Frist zur Leistung einer Sicherheit für künftige Mietzinse ansetzen. Kündigt er später das Mietverhältnis im Sinne von Art. 266h OR ohne dass er beiden eine Frist gesetzt hat, ist die Kündigung unwirksam. Für die ganze Dauer des Konkursverfahrens kann die Sicherstellung künftiger Mietzinse verlangt werden. Bei mehreren Mietern im selben Mietvertrag kann nur von allen eine Sicherheit verlangt werden wenn alle in Konkurs gefallen sind. Eine Ausnahme besteht, wenn der konkursite Mieter für seinen Mietanteil allein haftet. Handelt es sich um eine Familienwohnung, muss beiden Ehegatten bzw. beiden Partnern jeweils eine Frist angesetzt werden.

Bei der Sicherheit für künftige Mietzinse kann es sich um eine Bankgarantie, Bestellung eines Faust-, Forderungs- oder Grundpfandes, Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren, Bürgschaften etc. handeln. Sie muss den Mietzins und die Nebenkosten abdecken. Die Höhe der Sicherheit umfasst alle Mietzinse inkl. Nebenkosten bei befristeten Mietverhältnissen bis zum Vertragsende und bei unbefristeten Mietverhältnissen bis zum ersten ordentlichen Kündigungstermin. Der Vermieter kann die Sicherheit ablehnen, wenn deren Werthaftigkeit fraglich ist oder für deren Einlösung mit unzumutbarem Aufwand zu rechnen ist.

Hat der Vermieter von Geschäftsräumen für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören (Art. 268 ff. OR), so können keine weiteren Sicherheiten mehr verlangt werden.

Wird das Mietverhältnis über den ordentlichen Kündigungstermin fortgesetzt, kann der Vermieter erneut Sicherheit bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit verlangen.

Ist eine zu kurze Frist angesetzt oder die Sicherheit innerhalb der Frist geleistet worden, kann der Mietvertrag nicht gekündigt werden. Wird keine Frist zur Leistung der Sicherheit angesetzt, wird das Mietverhältnis weitergeführt.

II.b. Vertragseintritt der Konkursverwaltung

Nach Art. 211 Abs. 2 SchKG hat die Konkursverwaltung indessen das Recht, zweiseitige Verträge, die zur Zeit der Konkurseröffnung nicht oder nur teilweise erfüllt sind, anstelle des Schuldners zu erfüllen. Der Vertragspartner kann verlangen, dass ihm die Erfüllung sichergestellt werde. Was bedeutet, dass die Konkursverwaltung in den Mietvertrag eintritt. Dies kann angenommen werden, wenn sie den Mietzins weiterhin zahlt. Dies geschieht häufig bei Geschäftsmieten. Bei Geschäftsmieten können die künftigen Mietzinse bis zu einer Mietdauer von sechs Monaten, ab Konkurseröffnung als Konkursforderung als Sicherheit verlangt werden.

II.c. Fristlose Kündigung

Die fristlose Auflösung des Mietvertrages kann der Vermieter durchführen, wenn innert der gesetzten Frist keine Sicherheit geleistet wird. Für die Kündigung gilt, dass die Formvorschriften (amtliches Formular für Kündigungen) eingehalten und der ausserordentliche Kündigungsgrund bei der Begründung benannt werden muss. Das Mietobjekt ist zurückzugeben und der Rückgabeanspruch richtet sich gegen den konkursiten Mieter persönlich. Leistet der konkursite Mieter die Sicherheit nicht, kann der Vermieter entscheiden, ob er das Mietverhältnis fortführt.

II.d. Alternative mietrechtliche Vorgehensweise bei Konkurs

Der Vermieter kann aber auch auf die Stellung der Sicherheit durch den konkursiten Mieter verzichten und abwarten, bis dieser mit den Mietzinsen in Verzug ist und nach Art. 257d OR vorgehen (dies gilt auch für ausstehende Mietzinse vor der Konkurseröffnung). Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass nicht nur dem Mieter, sondern auch der Konkursverwaltung eine Zahlungsfrist gesetzt wird.

III. Fazit

Fällt der Mieter in Konkurs hat der Vermieter die Möglichkeit, für künftige Mietzinse eine Sicherheit von ihm zu verlangen. Wichtig ist, dass die Formvorschriften eingehalten werden, insbesondere die Mindestfrist von 14 Tagen. Möchte der Vermieter hierauf verzichten, muss er warten, bis der Mieter die Mietzinse nicht mehr zahlen kann und dann nach Art. 257d OR vorgehen.