Kostenverteilung im Stockwerkeigentum
Wie gemeinschaftliche Kosten im Stockwerkeigentum verteilt werden, regelt der Kostenverteilschlüssel. Diese Kostenverteilung kann geändert werden, es gibt aber Einschränkungen.
Beim Stockwerkeigentum muss jeder Stockwerkeigentümer die Kosten übernehmen, welche direkt mit seinem Sonderrechtsbereich verbunden sind. Darüber hinaus muss sich der Stockwerkeigentümer auch an den gemeinschaftlichen Kosten beteiligen. Welchen Anteil jeder Stockwerkeigentümer dabei übernehmen muss, regelt der Kostenverteilschlüssel. Üblich wird dabei der gesetzliche Verteilschlüssel angewendet, welcher in Art. 712h Abs. 1 ZGB geregelt ist. Dabei werden die gemeinschaftlichen Kosten im Verhältnis der Wertquoten der einzelnen Eigentümer verteilt. Enthält das Reglement keine Bestimmung zur Kostenverteilung, kommt die Kostenverteilung nach Wertquoten zur Anwendung. Dieser gesetzliche Verteilschlüssel ist jedoch nicht zwingend, es kann auch ein anderer Verteilschlüssen bestimmt werden.
Änderung des Verteilschlüssels
Eine Änderung des Verteilschlüssels kann an der Eigentümerversammlung traktandiert und beschlossen werden. Dabei können je nach Kosten andere Verteilschlüssel bestimmt werden. Verfügt die Gemeinschaft über kein Reglement oder enthält dieses keine Bestimmungen zur Kostenverteilung, kann die Eigentümerversammlung mit dem einfachen Mehr der anwesenden und vertretenen Eigentümern einen Kostenverteilschlüssel bestimmen.
Enthält das Reglement jedoch eine Bestimmung zur Verteilung der Kosten, so kann eine Änderung nur mit qualifiziertem Mehr erfolgen. Somit braucht es eine Mehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer, welche zugleich auch die Mehrheit der Wertquoten repräsentieren.
Alternative Verteilschlüssel
Anstelle der Verteilung nach Wertquoten, können andere Verteilschlüssel bestimmt werden. Zum Beispiel können die Kosten nach Grösse oder Volumen der Wohnung verteilt werden. Oft hängt die Höhe der Betriebskosten stark vom individuellen Verbrauchsverhalten ab, wie etwa beim Wasser- oder Stromverbrauch. Falls dieser Verbrauch gemessen werden kann, können diese Kosten nach Verbrauch verteilt werden.
Abzuraten ist von einem Verteilschlüssel, welcher auf die Bewohnerzahl abstellt. Einerseits ist diese Bewohnerzahl nicht konstant und ist auch nicht immer einfach zu ermitteln. Zudem sollten nicht zu viele unterschiedliche Kostenverteilschlüssel angewendet werden, da dies zu einem administrativen Mehraufwand führt.
Gesetzliche Einschränkungen
Bei vielen Liegenschaften besteht die gesetzliche Auflage, dass eine verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung gemacht wird. In diesem Fall müssen die Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch verteilt werden. Eine anderslautende Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft ist nicht erlaubt.
Kann ein Stockwerkeigentümer eine gemeinschaftliche Einrichtung nicht oder nur in ganz geringem Masse nutzen, ist dies gemäss Art. 712h Abs. 3 ZGB bei der Kostenverteilung zu berücksichtigen. Dies gilt aber nicht, wenn ein Eigentümer die Einrichtung nicht nutzen möchte, es muss eine objektive Unbrauchbarkeit gegeben sein.
In der Praxis hat sich die Kostenverteilung nach Wertquoten bewährt und es sollte auch nur in Ausnahmefällen davon abgewichen werden. Nicht selten führen Diskussionen über neue Verteilschlüssel zu Unstimmigkeiten und Streit.
Der HEV unterstützt Sie bei Ihrem Stockwerkeigentum
Die Experten des HEV Region Winterthur unterstützen Sie gerne bei Ihrem Stockwerkeigentum. Dabei stehen Ihre Interessen als Hauseigentümer jederzeit im Zentrum. Nutzen Sie dieses Angebot, wir helfen Ihnen gerne weiter.
