Bei der Abnahme von Neubauten ist das Bauwerk auf Mängel zu prüfen und ein Mängel-/Übergabeprotokoll zu erstellen. Offensichtliche Mängel müssen sofort gerügt werden, andere in der Rüge- bzw. Verjährungsfrist.

Allgemein

Kommt ein Neubau seinem Ende entgegen und wird ein Übergabetermin vereinbart, empfiehlt es sich, den Kaufvertrag und Baubeschrieb eingehend zu konsultieren. Dies, um Unklarheiten bereits im Vorfeld der Abnahme vorzubeugen. In Kaufverträgen mit werkvertraglichen Abreden werden die gesetzlichen Mängelrechte durch die Gewährleistungsregeln der SIA-Norm 118 ersetzt. Hierdurch wird sie zum Vertragsbestandteil des Kaufvertrages und die gesetzlichen Normen werden durch diese ersetzt.

Rüge- und Verjährungsfrist

Bei der Rügefrist handelt es sich um die Frist, innert welcher die Bauherrschaft einen Mangel beim Unternehmer rügen muss. Diese Rügefristen hat es bei offensichtlichen und versteckten Mängeln. Bei der Verjährungsfrist handelt es sich um die Frist, innert welcher der Unternehmer den gemeldeten Mangel beheben muss. Diese beträgt im Obligationenrecht und nach der SIA-Norm fünf Jahre. Der Beginn der Rügefrist und Verjährungsfrist fallen zusammen. Die Erstgenannte kann nicht unterbrochen werden im Gegensatz zur Letztgenannten. Dies ist dahingehend von Wichtigkeit, da während der Rügefristen ein mit eingeschriebenem Brief gemeldeter Mangel die Verjährungsfrist nicht unterbricht. Sollte nun der Unternehmer die Mängelbehebung verschleppen, bis die Verjährungsfrist abgelaufen ist, so kann die Bauherrschaft ihren Anspruch nicht mehr durchsetzen. Unterbrochen kann diese nur durch den «Verzicht der Einrede der Verjährung» des Unternehmers oder durch ein Sühneverfahren, bei der die Bauherrschaft den Unternehmer rechtzeitig bei der Schlichtungsbehörde bzw. beim Friedensrichter einklagt. Eine Betreibung unterbricht die Verjährungsfrist nicht.

Für absichtlich verschwiegene Mängel des Unternehmers haftet dieser nach OR und SIA-Norm 118 insgesamt 10 Jahre lang.

Mängel bei der Endabnahme

In Kaufverträgen mit werkvertraglichen Abreden wird zumeist vereinbart, dass die erstellende und erwerbende Partei ein Mängel-/Übernahmeprotokoll über die bei der Abnahme vorhandenen Mängel aufnehmen. Danach ist die erstellende Partei dafür besorgt, dass die dabei festgestellten Mängel innert einer angemessenen Frist behoben werden.

Eine Aufnahme der Mängel ist dahingehend wichtig, dass offensichtlich erkennbare Mängel später nicht mehr gerügt werden können und somit die Mängelrechte gegenüber dem Unternehmer verwirken. Hat das unterzeichnete Abnahmeprotokoll Mängel aufgelistet, so ist der Unternehmer verpflichtet, diese in angemessener Zeit zu beheben. Hier kann es sich je nach Mangel um Stunden, Tage oder auch Wochen handeln. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Frist im Mängelprotokoll zu vermerken. Das Mängelprotokoll wird schriftlich, aber auch immer häufiger digital, z.B. auf einem Tablet, erstellt und gegenseitig unterzeichnet. Hierbei wird das Protokoll dann per E-Mail an die Käuferschaft verschickt.

Mängel nach der Abnahme

Gemäss SIA-Norm beginnen die Rügefristen nach der Abnahme des Werkes. Für die ersten zwei Jahre nach der Abnahme läuft die Rügefrist für offensichtliche Mängel. Diese wird auch Garantiefrist genannt. Die Mängel müssen schriftlich und eingeschrieben per Post an den Unternehmer geschickt werden. Hierbei kann man bei kleineren Mängeln, die sich nicht vergrössern und zu Folgeschäden führen, zuwarten und diese sammeln. Am besten fotografiert man diese, damit man genau weiss, wo sie zu finden sind. Es empfiehlt sich nicht, diese mit gelben Klebestreifen z.B. Parkett, Scheiben etc. bis zu zwei Jahre zu markieren, da dies zu irreparablen Schäden (aufgrund des Klebstoffes) führen kann. Hingegen muss bei Mängeln, die sich vergrössern und zu Folgeschäden führen können, die Mängelrüge sofort gemacht werden. Der Bauherr trägt nämlich die Kosten der Mängelbeseitigung ab dem Zeitpunkt, wo er es hätte melden müssen, selbst. Somit empfiehlt es sich bei unklaren Mängeln, diese sofort zu melden. Nach Ablauf der zweijährigen Garantiefrist können offene Mängel nicht mehr gerügt werden.

Bevor eine Zweijahres Abnahme stattfindet, empfiehlt es sich, die Mängelliste dem Unternehmer zuzuschicken. Die Zweijahres Abnahme erfolgt zumeist vor Ende der zweijährigen Frist. Hierbei werden zumeist die gemeldeten Mängel begutachtet und aufgenommen, damit die Mängel beseitigt werden können. Danach findet ein Mängelbehebungstag statt, der vom Unternehmer in angemessener Frist bekanntgegeben wird.

Nach der zweijährigen Frist für offensichtliche Mängel folgt nach der SIA-Norm eine dreijährige Rügefrist für versteckte Mängel. Solche Mängel müssen sofort innerhalb von drei Tagen schriftlich eingeschrieben angezeigt werden.

Nach Ablauf der fünf Jahre erfolgt keine weitere Prüfung oder Abnahme des Werkes.

Obligationenrecht

Nach Obligationenrecht hat der Bauherr das Werk umgehend nach dessen Ablieferung zu prüfen und allfällige Mängel sofort zu rügen, allerspätestens innert zwei bis drei Werktagen. Erfolgt keine Mängelmeldung gilt das Werk als abgenommen. Mängel, die später entdeckt werden (versteckte Mängel), sind sofort zu melden. Die Rügefrist beträgt drei bis fünf Tage. Eine zu lange Abklärung, ob ein Mangel vorliegt, führt dazu, dass kein Anspruch mehr auf Mängelbehebung besteht. Ist ein Mangel vorhanden, hat der Bauherr alternativ folgende Wahlrechte: Nachbesserung, Minderung und Wandlung.

Nachbesserung, Minderung und Wandlung

Allgemein gilt bei der Nachbesserung, dass der Mangel auf Kosten des Unternehmers behoben werden muss. Nach SIA-Norm steht einem zunächst nur dieses Recht zu, welches innert angemessener Frist durchgeführt werden muss. Nach SIA-Norm hat der Bauherr das Recht, wenn der Unternehmer sich weigert oder nicht rechtzeitig den Mangel behebt, auf Kosten des Unternehmers einen Dritten aufzubieten, um den Mangel zu beheben.

Bei der Minderung (OR und SIA-Norm) wird der ursprüngliche Preis um die Höhe des verminderten Objektes herabgesetzt. Nach Obligationenrecht wird dies angewendet, wenn eine Nachbesserung nicht oder nur unverhältnismässig möglich ist.

Bei der Wandlung, nach Obligationenrecht, wird der Vertrag rückwirkend aufgelöst. Dies ist der Fall, wenn das Werk völlig unbrauchbar ist. Nach der SIA-Norm ist ein Rücktritt vom Vertrag erst vorgesehen, wenn die Annahme dem Bauherrn nicht zugemutet werden kann. Weigert sich der Unternehmer die Nachbesserung durchzuführen, stehen dem Bauherrn die Mängelrechte (Ausführung durch Dritten, Minderung, Rücktritt vom Vertrag) vor Ablauf der Verbesserungsfrist zu.

Fazit

Es empfiehlt sich bei der Abnahme des Werkes dieses sorgfältig zu prüfen und auch umstrittene Mängel im Abnahmeprotokoll vermerken zu lassen. Sollten Mängel nach der Abnahme entdeckt werden und man unsicher ist, ob sich diese vergrössern, empfiehlt es sich diese sofort zu melden, um keine Mängelrechte zu verlieren. Abnahmen sollten daher von einem Bauexperten begleitet werden, der das nötige Fachwissen mitbringt. Der HEV Region Winterthur bietet diesen Service an.