Mangelhafte Beschlüsse im Stockwerkeigentum
An der Eigentümerversammlung der Stockwerkeigentümer werden die Beschlüsse gefasst. Verstösst ein Versammlungsbeschluss gegen gesetzliche Vorschriften oder die Gemeinschaftsordnung, ist er mangelhaft. Das bedeutet aber nicht, dass der Beschluss automatisch unwirksam ist. Es kommt darauf an, ob der Beschluss nichtig oder anfechtbar ist.
Nichtiger Beschluss
Ein nichtiger Beschluss ist absolut wirkungslos. Auf die Nichtigkeit kann sich jeder Eigentümer zeitlich unbefristet berufen. Die Nichtigkeit eines Beschlusses liegt jedoch nur bei einer krassen Rechtsmissachtung vor und wird nur mit Zurückhaltung angenommen. Nichtig ist zum Beispiel ein Beschluss, welcher zwingend gemeinschaftliche Teile einem Eigentümer zu Sonderrecht zuteilt. Dies könnte ein gemeinsames Treppenhaus, der Garten oder das Dach sein. Ebenfalls nichtig ist ein Beschluss, welcher durch eine Gruppe von Stockwerkeigentümern gefällt wurde, ohne dass eine Eigentümerversammlung durchgeführt wurde. Auch Zirkularbeschlüsse ohne Einstimmigkeit sind nichtig.
Anfechtbarer Beschluss
Ist der Mangel eines Beschlusses nicht derart gewichtig, dass er zu dessen Nichtigkeit führt, ist er grundsätzlich wirksam, ausser er wird auf Klage hin gerichtlich aufgehoben. Anfechtbar ist zum Beispiel ein Beschluss über ein nicht traktandiertes Geschäft, wenn die Versammlung nicht beschlussfähig war oder wenn die Quorumsvorschrift missachtet wurde. Anfechtbar ist auch ein Beschluss mit falscher Verteilung gemeinschaftlicher Kosten oder der reglementswidrige Entscheid über die Wahl oder Abberufung des Verwalters.
Voraussetzung für Klage
Klageberechtigt ist jeder Stockwerkeigentümer, der dem Beschluss nicht zugestimmt hat. War der Eigentümer an der Versammlung vertreten, wird ihm das Stimmverhalten seines Vertreters angerechnet. Die Anfechtungsklage ist gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu richten und muss innert Monatsfrist seit Kenntnisnahme des Beschlusses beim zuständigen Gericht der Liegenschaft eingereicht werden. War der Eigentümer bei der Versammlung anwesend oder vertreten, beginnt die Frist mit der Versammlung, ansonsten mit der Zustellung des Protokolls. Die Monatsfrist endet an demjenigen Tag des Folgemonats, der durch seine Zahl dem Tag der Kenntnisnahme entspricht. Wenn dieser Tag im Folgemonat fehlt, endet die Frist am letzten Tag dieses Monats. Die Monatsfrist für den 31. Januar endet damit am 28. oder 29. Februar. Unterbleibt die fristgerechte Anfechtung, so bleibt der Beschluss trotz des Mangels wirksam und damit für alle Eigentümer verbindlich.
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