Mietrecht: Reinigungspflicht bei älteren Wohnungen
In der mietrechtlichen Praxis kommt es bei Wohnungsabgaben nach sehr langen Mietverhältnissen regelmässig zu Missverständnissen. Eine häufige Frage lautet: Wenn eine Wohnung nach 24 Jahren vollständig amortisiert ist, muss die ausziehende Mieterin diese dann überhaupt noch putzen? Die Kurzantwort lautet: Ja. Doch es lohnt sich, die Angelegenheit differenzierter zu betrachten.
Der gesetzliche Rahmen nach Art. 267 OR
Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR ist die Mieterin verpflichtet, die Sache in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Für die normale Abnutzung – die sogenannte Entwertung der Mietsache durch vertragskonformes Wohnen – haftet die Mieterin nicht.
An dieser Stelle kommt die paritätische Lebensdauertabelle ins Spiel, die gemeinsam vom Hauseigentümerverband (HEV) und dem Mieterinnen- und Mieterverband (MV) herausgegeben wird. Sie definiert die durchschnittliche Nutzbarkeitsdauer von Einrichtungsteilen. Nach 24 Jahren Mietdauer gilt zum Beispiel:
- Wandanstriche (Lebensdauer 8 Jahre) sind längst amortisiert.
- Gängige Küchengeräte (10–15 Jahre) haben ihren Zeitwert vollständig eingebüsst.
Sogar Schäden, die auf eine übermässige Abnutzung zurückzuführen, lösen wegen des verstrichenen Zeitwerts betragsmässig keine Schadenersatzpflicht der Mieterin mehr aus (Zeitwert = CHF 0.-). Etwas anderes kann allenfalls bei notwendigen Reparaturen gelten oder z.B. bei der Notwendigkeit einer Nikotinsperre.
Unterhaltspflicht
Aus der vollständigen Amortisation der Substanz lässt sich jedoch keine Entbindung von der Reinigungspflicht ableiten. Das Mietrecht unterscheidet strikt zwischen zwei Kategorien:
- Substanzschaden und Alterung (Sachwert): Hiervon erfasst ist der Verschleiss der Bauteile. Ist die Lebensdauer abgelaufen, trägt die Vermieterschaft das wirtschaftliche Risiko der Erneuerung.
- Laufender Unterhalt und Endreinigung (Zustand): Die Pflicht zur ordnungsgemässen und gründlichen Reinigung bei der Rückgabe entspringt der allgemeinen Rückgabepflicht. Verschmutzungen, Kalkablagerungen oder Fettverbrennungen stellen keinen Altersschaden dar, sondern einen Mangel der geschuldeten Reinigung.
In Schweizer Mietverträgen wird meist die «saubere Reinigung» vereinbart, so z.B. in den AGB des HEV Zürich. Dies umfasst z.B. das Entkalken sämtlicher Sanitäranlagen und Armaturen, das Entfetten der Dunstabzugshaube und des Backofens und die gründliche Reinigung der Fenster, Storen, Rahmen und Böden
Sollte die Mieterin die Wohnung ungereinigt übergeben, darf die Vermieterschaft eine Nachreinigung auf Kosten der Mieterin veranlassen – völlig unabhängig davon, wie alt die Wandbeläge oder Sanitäranlagen sind.
Etwas anderes kann gelten, wenn z.B. eine Küche ohnehin komplett herausgerissen und ersetzt werden soll. Zwar gilt auch dann grundsätzlich die Reinigungspflicht, sich auf sie zu berufen kann jedoch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen.
Fazit für die Praxis
Die paritätische Lebensdauertabelle schützt Mieterinnen vor Schadenersatzforderungen für gealterte oder beschädigte Wohnungsbauteile nach langer Mietdauer. Sie stellt jedoch keinen Freipass für die Abgabe einer verschmutzten Wohnung dar. Vermieterschaften tun gut daran, diese strikte Trennung zwischen Wertersatz und Reinigungsaufwand vor der Wohnungsabgabe klar zu kommunizieren.
