Mietrecht: Sanierungskündigung
Gebäude müssen von Zeit zu Zeit renoviert und erneuert werden. Das Ausmass der Sanierung hängt von diversen Faktoren (Alter des Gebäudes, Unterhaltszustand etc.) ab. Die Vermieterschaft kann das Gebäude entweder im bewohnten bzw. vermieteten Zustand umfassend sanieren, wobei die Mieter in einem solchen Fall grundsätzlich verpflichtet sind, solche Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache zu dulden, solange diese zumutbar sind (Art. 260 Abs. 1 OR), oder sie hat die Möglichkeit der Leerkündigung.
Unter welchen Umständen eine Sanierungskündigung gültig ist, soll hier erläutert werden.
Was versteht man unter einer Sanierungskündigung?
Im Rahmen einer Sanierungskündigung werden einzelne oder sämtliche Mietverträge auf ein bestimmtes Datum hin gekündigt, mit der Begründung, dass das Mietobjekt saniert wird. Sobald alle Mieter ausgezogen sind, wird saniert.
Allgemeines zur Kündigung von Mietverhältnissen
Für die Kündigung sind von Gesetzes wegen verschiedene Formvorschriften zu beachten. So muss die Kündigung schriftlich erfolgen (Schriftlichkeitsform), wobei eine E-Mail die gesetzlichen Anforderungen an die Schriftlichkeit nicht erfüllt. Zudem muss der Vermieter ein vom Kanton genehmigtes Formular benutzen. Lebt der Mieter in eingetragener Partnerschaft oder hat er einen Ehegatten, ist die Kündigung an beide separat zuzustellen. Es wird empfohlen den Kündigungsgrund zu nennen, da dieser für eine allfällige Überprüfung der Kündigung durch das Gericht wichtig ist, auch wenn die Begründung der Kündigung keine Gültigkeitsvoraussetzung ist.
Gründe für eine Sanierungskündigung
Seitens der Vermieterschaft sprechen unter anderem die folgenden Gründe für eine Gebäudesanierung in unbewohnten Zustand und somit für eine Sanierungskündigung: Umfassende Umbauten sind in der Regel im unbewohntem Zustand rascher und unkomplizierter durchführbar, nach der Neuvermietung kann ein höherer Ertrag erzielt werden.
Treu und Glauben
Eine Kündigung kann durch einen Mieter erfolgreich angefochten werden, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst und somit missbräuchlich ist (Art. 271 Abs. 1 OR). Eine solche Kündigung erfolgt ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse.
Der Vermieter muss gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Kündigung ein tatsächliches und schutzwürdiges Interesse haben.
Gegen Treu und Glauben würde im Zusammenhang mit einer Sanierungskündigung verstossen, wenn der Vermieter eine Kündigung wegen Totalsanierung ausspricht und anschliessend nur Malerarbeiten durchführt, blosse Aussenrenovationen vornimmt oder Balkone ausbaut, und somit ein Verbleib des Mieters im Mietobjekt zumutbar gewesen wäre.
Kündigt der Vermieter die Mietverhältnisse wegen Totalsanierung obwohl noch kein ausgereiftes Projekt vorliegt und zu diesem Zeitpunkt somit noch nicht nachvollziehbar ist, dass die geplanten Arbeiten notwendig sind und der Auszug des Mieters erforderlich ist, handelt es sich ebenfalls um eine missbräuchliche Kündigung.
Gemäss Bundesgericht (BGE 135 II 112) ist nicht entscheidend, ob die Arbeiten dem Mieter zumutbar sind. Zudem ist der Entscheid über Art und Umfang der Sanierung ausschliesslich Sache des Vermieters. Die Bereitschaft des Mieters zur Duldung der Arbeiten ist irrelevant. Der Vermieter muss die Absicht der Sanierung nachweisen.
Ein schützenswertes Interesse liegt vor, wenn der Vermieter den Beweis erbringen kann, dass der Verbleib des Mieters bei einer umfassenden Sanierung zu Verzögerungen, Erschwerungen und Komplikationen der Sanierung führt. Die geplanten Sanierungsarbeiten müssen durch den Vermieter belegt werden. Dies kann zum Beispiel durch das Vorlegen diverser Unterlagen wie Pläne, Baubeschriebe, Baueingabe oder Baubewilligungen erbracht werden.
Vorgehensweise im Hinblick auf eine Totalsanierung
Eine umfassende Sanierung muss frühzeitig geplant werden. Je weiter ein Bauprojekt fortgeschritten ist, desto grösser sind die Chancen, dass eine Kündigung geschützt wird und dass keine oder keine allzu lange Erstreckung gewährt wird.
Immer wieder stellt sich die Frage, ob die Vermieter ihre Mieter frühzeitig über das Umbauprojekt informieren sollen. Dafür spricht, dass sich die Mieter bereits nach einer Alternativlösung umschauen können. Jedoch besteht das Risiko, dass gewisse Mieter sich veranlasst sehen könnten, mietrechtliche Streitigkeiten zu provozieren, um in den Genuss von Sperrfristen zu kommen.
Im Vorfeld zu Sanierungsprojekten ist somit darauf zu achten, dass es zu keinen Verfahren kommt, um nicht durch Kündigungssperrfisten in der Planung eingeschränkt zu werden.
Fazit
Kündigt der Vermieter im Hinblick auf ein Sanierungsvorhaben sämtliche Mietverhältnisse spricht man von einer Sanierungskündigung. Dabei empfiehlt es sich folgende Regeln einzuhalten: Eine Kündigung ist nur auszusprechen, wenn die geplanten Arbeiten die Weiterbenutzung des Mietobjektes erheblich einschränken und somit die Anwesenheit der Mieter die Arbeiten wesentlich erschwert oder verzögert. Zum Zeitpunkt der Kündigung muss ein baureifes und durchführbares Sanierungsprojekt vorliegen, welches den Umfang der geplanten Arbeiten konkret belegen kann.
Bei Fragen im Zusammenhang mit der Sanierungskündigung stehen Ihnen die Rechtberater des HEV Region Winterthur gerne zur Seite.
