Nebenkosten und Gartenunterhaltspflicht beim Einfamilienhausvertrag
Wer ein Einfamilienhaus mietet, hat im Vergleich zu einem Mietvertrag für Wohnräume im Bereich der Nebenkosten und Unterhaltspflichten einige Punkte zu berücksichtigen.
Vom HEV existieren zum Einfamilienhaus der «Mietvertrag für Einfamilienhäuser », nachfolgend EFH MV und die «Zusatzvereinbarung Einfamilienhaus zum Mietvertrag für Wohnräume», nachfolgend ZEFH MV. Diese wurden mit den Nebenkostenbestimmungen und der Gartenunterhaltspflicht des «Zürcher Mietvertrags für Wohnräume» und «Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume», gemeinsam nachfolgend Wohn MV, verglichen.
Nebenkosten
Die Nebenkosten zwischen Vermieter und Mieter können im Mietvertrag für Einfamilienhäuser auf Abrechnung, pauschal oder direkt zu Lasten Mieter und diejenigen im Mietvertrag für Wohnungen akonto oder pauschal vereinbart werden. Es zeigt sich, dass für Einfamilienhäuser grössere Wahlmöglichkeiten bestehen als für Mietwohnungen. Beide Objektarten besitzen eine Auflistung der zu vereinbarenden Nebenkosten. Die im Mietvertrag für Wohnräume unter anderem aufgeführten Heizkosten, Warmwasserkosten, Allgemeinstrom, Kehrichtabfuhr und Grundgebühren, Schneeräumungskosten, Garten- und Umgebungspflege etc. gehören zu den Nebenkosten, die der Mieter zu bezahlen hat. Im EFH MV sind unter anderem die Wasser-, Abwasser- und Kläranlagegebühren inklusive Grundgebühr, Reinigung der Abwasserleitungen, Wartung und Service der Enthärtungsanlagen sowie von Maschinen, Einrichtungen und Anlagen aller Art (Wasch- und Geschirrspülmaschine, Tumbler, Ölöfen etc.) zu finden. Diese Verpflichtungen des Einfamilienhausmieters gehen weiter als diejenigen des Mieters für Wohnräume. Im ZEFH MV gelten die Warmwasserkosten, Wasser- und Abwassergebühren, Kehrichtabfuhrgebühren, Gartenabraumgebühren, elektrische Energie, Gas, Benutzungsgebühr für den Kabelempfang von TV und Radio (falls bestehend oder während Mietdauer installiert), allfällige Kosten des Gemeinwesens für Schneeräumung und Reinigung privater Zugangsstrassen und -wege, sämtliche mit dem Betrieb der Heizung (Öl, Kohle, Gas, Elektrisch) anfallenden Kosten wie Energieeinkäufe, Kaminfegerkosten, Serviceabonnements, Tankversicherung etc. nicht als Nebenkosten und gehen ausschliesslich zu Lasten des Mieters. Daneben können auch hier noch weitere Vereinbarungen getroffen werden, die zu Lasten des Mieters gehen.
Gartenunterhalt
Enthält der Einfamilienhausmietvertrag keine anders lautende Vereinbarung, ist davon auszugehen, dass der Garten mitvermietet wurde. Liest man den Mietvertrag für Einfamilienhäuser näher durch, so zeigt sich, dass der Mieter verpflichtet wird «... unabhängig von einer allfälligen – abweichenden – Vereinbarung über Nebenkosten den zum Mietobjekt gehörenden Garten und die Umgebungsanlage auf seine Kosten fachgerecht zu unterhalten. Das gleiche steht auch im ZEFH MV. Betrachtet man die zu vereinbarenden Nebenkosten des EFH MV, so zeigt sich, dass die Garten- und Umgebungspflege inklusive Verbrauchsmaterial als mögliche Betriebskosten vereinbart werden können. Aus der Ziff. 16.3 EFH MV ist aber ersichtlich, dass die Garten- und Umgebungspflege dem Mieter automatisch überbürdet werden, unabhängig der Vereinbarung bei den Betriebskosten. Der Mieter übernimmt trotz allfälliger anders lautender Vereinbarung die Kosten der Garten- und Umgebungspflege. Hält man sich aber nicht an den Mietvertrag des Einfamilienhauses und möchte, dass der Mieter die Gartenpflege übernimmt, so kann dies nach Thomas Oberle vom HEV Schweiz durch eine Zusatzvereinbarung geschehen. Der Mieter übernimmt die Kosten der Gartenpflege oder des von ihm beauftragten Gärtners. Es kann vereinbart werden, dass der Vermieter die Gerätschaften wie Rasenmäher, Motorsäge, Scheren etc. zur Verfügung stellt oder der Mieter diese zu besorgen hat. Hat der Vermieter diese dem Mieter bereitzustellen, so muss er die Kosten für die Anschaffung und Amortisationen aber bei der Zusammenstellung des Mietzinses beachten. Aus diesem Grund ist es beim Übergabeprotokoll wichtig, ein Inventar zu erstellen, damit später keine Fragen entstehen, welche Geräte dem Vermieter oder Mieter gehören. Ist es Sache des Mieters für die Geräte aufzukommen, so muss er dies auf seine Kosten tun oder es fremd vergeben. Zur Gartenpflege selbst gehören Rasenmähen, Laubbeseitigung, Unkrautvertilgung, Schneiden von Bäumen, Hecken und Sträuchern. Das Zurechtschneiden stärkerer Zweige eines Baumes gehört auch hierzu. Zur Umgebungspflege gehören Gärten, Spielplätze, Zufahrten, Zugänge und Plätze.
Beim Mietvertrag für Wohnhäuser heisst es zum Unterhalt, dass die Pflege der zum Mietobjekt gehörenden Bepflanzungen auf Gartensitzplätzen, Balkonen und Terrassen Sache des Mieters ist und er insbesondere auch übermässigen Pflanzenbewuchs zu verhindern hat. Hierzu gehören unter anderem das Rasenmähen, Unkrautbeseitigung, Schneiden von Bäumen, Sträuchern und Hecken und die Gartenreinigung (Laubentfernung). Der Kauf der Gerätschaften wie z.B. Rasenmäher sowie von Ersatzanschaffungen gehört nicht in die Nebenkosten, mit Ausnahme von Kleingerätschaften wie z.B. Besen.
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