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Neues Anfangsmietzinsformular seit dem 1. Oktober 2025

Datum 10.12.2025

Kategorien

• Vermieten

Seit 1. Oktober 2025 muss beim Abschluss eines neuen Wohnraummietvertrages im Kanton Zürich zwingend das neue Anfangsmietzinsformular verwendet werden. Dieses fordert neu zusätzlich die Angabe des Referenzzinssatzes und des Landesindexes der Konsumentenpreise, auf welchem der bisherige («frühere») Mietzins basierte (Art. 19 Abs. 3 VMWG).

Das bisherige Anfangsmietzinsformular, welches seit 1. November 2013 obligatorisch be­nützt werden musste, darf somit nicht mehr verwendet werden und es empfiehlt sich, alle alten Formulare umgehend zu entsorgen. Wird nach dem 1. Oktober 2025 weiterhin das alte Formular verwendet, droht die Ungültigkeit des Mietvertrages in Bezug auf den An­fangsmietzins.

Wie bisher, gilt es auch beim Ausfüllen des neuen amtlichen Anfangsmietzinsformulars insbesondere folgende Punkte zu beachten:

• Der bisherige und der neue Nettomietzins (ohne Nebenkosten) sind korrekt aus­zufüllen, ebenso seit wann der bisherige Nettomietzins Gültigkeit hat.
• Die bisherigen und die neuen Nebenkostenpositionen sind detailliert aufzuführen, deren Höhe und ob es sich hierbei um Akonto- oder Pauschalzahlungen handelt oder ob diese direkt zu Lasten Mieter gehen. Für den Fall, dass es im Nebenkos­tenfeld zu wenig Platz hat, kann auf ein separates Beiblatt verwiesen werden. Die­ses ist dann ebenfalls vom Vermieter zu datieren und zu unterschreiben und des­sen Erhalt ist vom Mieter zu bestätigen.
• Gibt beim Nettomietzins oder den Nebenkosten irgendwelche Veränderungen, die ein Erhöhung zur Folge haben, sind diese klar zu begründen. Sind Erhöhungen auf Mehrleistungen zurückzuführen, sind nebst den Details allfällig erhaltene Förder­gelder mittels Kreuzchen im entsprechenden Kästchen zu deklarieren.
• Wird ein Mietobjekt zum ersten Mal vermietet, sei es, weil es sich um einen Neu­bau handelt oder weil vorher Eigengebrauch durch den Vermieter stattgefunden hat, so kann die Spalte «Früherer Mietzins» leer gelassen werden und unter «Be­gründung» deklariert werden, dass es sich um eine Erstvermietung infolge vorheri­ger Selbstnutzung bzw. um einen Neubau handelt, der bisher nicht vermietet wurde. Wurde dagegen das Mietobjekt vorher nur kurze Zeit vom Eigentümer be­wohnt oder stand es vorübergehend leer, muss der vorherige Mietzins aus dem ehemaligen Mietverhältnis der neuen Mieterschaft mitgeteilt werden.

Ebenfalls um eine Erstvermietung handelt es sich, wenn der vermietete Wohn­raum seit der letzten Vermietung eine derart einschneidende bauliche Verände­rung erfahren hat (z.B. massive Grundrissveränderung), dass der Mietzins vor und nach dem Umbau nicht verglichen werden kann. Wurden lediglich Unterhalts- und Erneuerungsar­beiten vorgenommen, müssen die Spalten «Früherer Mietzins» bzw. «Anfangsmiet­zins» ausgefüllt werden; allfällige zu einer Mietzinserhöhung füh­rende wertvermeh­rende Anteile sind detailliert zu begründen.

• Neu zusätzlich: Angaben darüber, auf welchem Referenzzinssatz und auf wel­chem Landesindex der Konsumentenpreis (inkl. (Basis: =100)) der bisherige («frühere») Mietzins basiert.

Der Vermieter muss beweisen können, dass er der Mieterschaft das Anfangsmietzinsfor­mular rechtzeitig abgegeben hat. Dies geschieht durch Gegenzeichnung des Mieters oder mittels eingeschriebenen Briefs. Die Aushändigung hat grundsätzlich spätestens bei der Wohnungsübergabe zu erfolgen. Gemäss Rechtsprechung kann der Vermieter das An­fangsmietzinsformular, obwohl zu spät, noch innert 30 Tagen seit der Wohnungsübergabe dem Mieter nachreichen und so den Mangel heilen. Nach diesem Zeitpunkt kann der Man­gel trotz Übergabe des Formulars nicht mehr geheilt werden und der Mietzins gilt als nicht gültig vereinbart.

Die Mieterschaft kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach der Übernahme des Mietobjektes (bzw. bei verspäteter Abgabe des Formulars innerhalb von 30 Tagen nach Wohnungsübergabe) bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten. Erfolgt innert dieser 30-tägigen Frist keine Anfechtung und ist das Anfangsmietzinsformular korrekt und vollständig ausgefüllt, richtig begründet und unterzeichnet sowie rechtzeitig der Mieter­schaft nachweisbar übergeben worden, so gilt der Anfangsmietzins als akzeptiert.

Autorin

Sandra Haggenmacher

Rechtsanwältin, lic. iur., MCJ, Rechtsberaterin Hauseigentümerverband Region Winterthur