Recht zur Einsprache bei der Vermietung von Stockwerkeigentum
Können sich die anderen Stockwerkeigentümer gegen die Vermietung einer Wohnung im Stockwerkeigentum wehren und was ist ein Einspracherecht?
Eine Stockwerkeigentümerin plant nach Australien auszuwandern und möchte ihre Wohnung vermieten. Nachdem sie mit einer Kollegin einen Mietvertrag über besagte Wohnung abgeschlossen hat und voll Vorfreude am Koffer packen ist, meldet sich die Verwaltung bei ihr. Ein anderer Stockwerkeigentümer habe sich bei ihr gemeldet und wolle Einsprache gegen die Vermietung erheben. Die Auswanderin ist völlig überrascht und vor den Kopf gestossen. Was soll dieses Einspracherecht?
Gemäss Art. 712c Abs. 2 ZGB kann im Begründungsakt oder später durch einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft u.a. bestimmt werden, dass die Vermietung eines Stockwerkeigentumsanteils nur rechtsgültig ist, wenn die übrigen Stockwerkeigentümer nicht innert 14 Tagen seit der ihnen gemachten Mitteilung Einsprache erheben. Dies ist offensichtlich im vorliegenden Fall passiert. Bei Durchsicht der Unterlagen stellt die Eigentümerin fest, dass im Begründungsakt tatsächlich ein Einspracherecht bei Vermietungen vorgesehen ist. Ein solches ist jedoch zwingend nur beim Vorliegen eines wichtigen Grundes zulässig, ansonsten ist die Einsprache unwirksam (Art. 712c Abs. 3 ZGB). Ziel dieser Bestimmung ist, unerwünschte Personen fernzuhalten. Ein generelles Vermietungsverbot wäre dagegen wohl nichtig.
Wann ein wichtiger Grund vorliegt, hängt von den konkreten Umständen im Einzelfall ab. Dabei wird insbesondere die Zweckbestimmung der Stockwerkeigentümereinheit bzw. der Gesamtliegenschaft, die Grösse der Stockwerkeinheit und die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung (wie Begründungsakt, Reglement, Hausordnung etc.) berücksichtigt. Es kann auch im Voraus definiert werden, was als wichtiger Grund zu gelten hat, indem im Reglement Beispiele aufgeführt werden. Als Richtschnur gilt die Würdigung aller Umstände im Einzelfall, insbesondere ob die Gebrauchsüberlassung an eine bestimmte Person für die übrigen Stockwerkeigentümer unzumutbar ist.
Das Einspracherecht steht nicht einzelnen Stockwerkeigentümern zu, sondern nur der Gemeinschaft. Sofern nichts anderes vorgesehen ist, genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss der anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer, wobei die vermietende Stockwerkeigentümerin nicht mitstimmen darf und sie wird auch bei der Mehrheitsbestimmung nicht mitgezählt (Interessenskonflikt). Das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist eine zwingende Voraussetzung.
Im Streitfall hat, auf Antrag der von der Einsprache betroffenen Person, das Gericht zu entscheiden, ob ein wichtiger Grund vorliegt. Gegenpartei dieser Feststellungsklage ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Kommt der Richter zum Schluss, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Einsprache ohne wichtigen Grund geltend gemacht hat, so wird sie schadenersatzpflichtig.
Vor der Einführung eines derartigen Einspracherechts sind dessen Folgen sorgfältig abzuwägen. Zwar kann eine gewisse Nutzerstruktur im Stockwerkeigentum von Interesse sein, doch sind die Risiken und insbesondere ein allfälliger Wertverlust eines Stockwerkeigentumsanteils bei der Entscheidung mitzuberücksichtigen.
