Schlichtungsverhandlung: Angefochtene Kostensteigerung
Wenn eine Mietzinserhöhung angefochten, und beim Schlichtungsverfahren die Kostensteigerungspauschale als zu hoch kritisiert wird, kann der Vermieter höhere Unterhaltskosten geltend machen. Sind für den Unterhalt der Liegenschaft in den vergangenen drei Jahren mehr Kosten angefallen als früher, kann eine Pauschale bei der Kostensteigerung von 0,5% oder höher gerechtfertigt sein.
In den vergangenen Monaten wurden zahlreiche Mietzinserhöhungen bei der Schlichtungsbehörde angefochten. Während die Erhöhungen wegen Referenzzinssatz und Teuerung in der Regel unbestritten sind, führt die allgemeine Kostensteigerung zu Diskussionen.
Bei der Kostensteigerung können höhere Kosten bei Gebühren, Objektsteuern, Versicherungsprämien oder Unterhalt geltend gemacht werden. Dabei muss der Durchschnitt der letzten drei Jahre mit den durchschnittlichen Kosten bei Mietbeginn bzw. der letzten Mietzinserhöhung verglichen werden.
Bisher rechnete die Schlichtungsbehörde mit einer Kostensteigerung von pauschal 0,5% pro Jahr, welche auch in den meisten Mietzinsrechnern hinterlegt war. Neu nimmt die Schlichtungsbehörde eine Pauschale von 0,25% an, wenn die Liegenschaft älter als 5 Jahre ist und viele Nebenkosten separat abgerechnet werden.
Wurden in den vergangenen drei Jahren Unterhaltsarbeiten ausgeführt, kann die Kostensteigerung höher sein. Bei einem Vierfamilienhaus mit Mietzinsen von 2‘000 Franken pro Wohnung müsste für 0,5% Kostensteigerung gesamthaft 1‘440 Franken zusätzlicher Unterhalt in diesen drei Jahren angefallen sein. Für eine Kostensteigerung von 1% wären es knapp 3‘000 Franken.
Macht der Vermieter bei der Schlichtungsverhandlung keine Unterhaltsarbeiten geltend, wird in der Regel eine reduzierte Kostensteigerung von 0,25% als Vergleich vorgeschlagen. Weil diese reduzierte Kostensteigerung bis zur letzten Mietzinserhöhung bzw. zum Mietbeginn zurückgerechnet wird, hat dies für den Vermieter zusätzliche finanzielle Auswirkungen.
Kommt kein Vergleich zu Stande, erhält der Vermieter die Klagebewilligung und kann innert 30 Tagen Klage beim Mietgericht einreichen. Gelingt ihm dort der Beweis der höheren Kostensteigerung, muss der Mieter als unterlegene Partei die Kosten des Gerichtsverfahrens übernehmen. Wenn der Vermieter auf eine Klage verzichtet, kann er eine neue Mietzinserhöhung mit angepasster Kostensteigerung aussprechen.
