Schlichtungsverhandlung bei Kündigung der Mietwohnung
Bei Kündigung eines Mietobjektes ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses nur möglich, wenn der Mieter konkret nach zumutbaren Ersatzobjekten gesucht hat. Wird ein Vergleich abgeschlossen, sollte der Vermieter auf einen Ausweisungstitel bestehen.
Kündigt der Vermieter die Mietwohnung, kann der Mieter die Kündigung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anfechten und eine Erstreckung verlangen. Können sich die Parteien nicht auf einen Vergleich einigen, kann die Schlichtungsbehörde einen Entscheidvorschlag unterbreiten oder dem Mieter die Klagebewilligung für das Mietgericht ausstellen.
Erstreckung Mietverhältnis
Falls die Kündigung gültig ist, schlägt die Schlichtungsbehörde in der Regel eine Erstreckung vom Mietverhältnis vor, diese beträgt für Wohnräume maximal vier Jahre. Das Mietrecht bestimmt in Art. 272a OR wann eine Erstreckung ausgeschlossen ist.
Zusätzlich hat das Bundesgericht mehrfach bestätigt, dass ohne konkrete Suchbemühungen des Mieters kein Anspruch auf Erstreckung besteht. Der Mieter muss dabei konkrete Suchbemühungen nach einem Ersatzobjekt nachweisen, der Verweis auf allgemeine Medienberichte oder Leerwohnungsziffern reichen hierfür nicht. Die Suchbemühungen müssen sofort nach der Kündigung beginnen, auch wenn die Kündigung angefochten wird. Nach konstanter Rechtsprechung sind die Suchbemühungen bereits im ersten Erstreckungsverfahren zu berücksichtigen (BGE 116 II 446, E. 3a; 142 III 336, E. 5.3.1 / BGE 4A_452/2010 / BGE 4A_568/2008 / BGE 4C.365/2006 / BGE 4C.425/2004).
Daraus folgt: Nur wenn eine Härte durch konkrete Suchbemühungen nach zumutbaren Ersatzobjekte nachgewiesen ist, kann eine Erstreckung in Frage kommen. Hernach ist in einem zweiten Schritt noch zu prüfen ist, ob höherstehende Interessen der Vermieterseite einer Verlängerung des Mietverhältnisses entgegenstehen (MietRecht Aktuell MRA 3/2023).
Bei einer letztmaligen Erstreckung endet das Mietverhältnis definitiv, eine weitere Erstreckung ist nicht möglich. Dagegen kann der Mieter bei einer erstmaligen Erstreckung bis 60 Tage vor Ablauf der ersten eine zweite Erstreckung verlangen. Möchte der Vermieter eine letztmalige Erstreckung, muss dies in der Vereinbarung explizit stehen, sonst gilt eine erstmalige Erstreckung.
Ausweisungstitel
Einigen sich die Parteien auf einen definitiven Auszugstermin, sollte der Vermieter auf einen Ausweisungsbefehl im Vergleich bestehen. Damit kann der Vermieter direkt beim Gemeindeammann die Ausweisung verlangen, falls der Mieter auf den vereinbarten Zeitpunkt doch nicht auszieht.
Empfehlungen für Vermieter
Ist eine Erstreckung ausgeschlossen, kann es für den Vermieter unter Umständen trotzdem sinnvoll sein, eine kurze letztmalige Erstreckung zu gewähren. So kann ein langwieriges Gerichtsverfahren mit entsprechender «kalten Erstreckung» vermieden werden. In einer Vereinbarung sollte der Vermieter darauf achten, dass eine letztmalige Erstreckung klar formuliert ist und auf einen Ausweisungsbefehl bestehen.
