I.          Allgemein

Für die Schneeräumung sind einerseits das Gemeinwesen und andererseits der oder die privaten Grundeigentümer zuständig. Das Gemeinwesen ist zuständig für die Schneeräumung von öffentlichen Strassen und Wegen, was hier nicht weiter thematisiert wird. Bei Privatwegen ist normalerweise der Grundeigentümer zuständig für die Schneeräumung.

II.         Umfang der Schneeräumung

Eine gesetzliche Regelung, was die Schneeräumung umfasst, existiert nicht. Diese muss ordnungsgemäss ausgeführt werden.

Allgemein gilt, dass der Schnee nicht auf öffentliche Grundstücke (Strasse, Trottoir etc.) abgelagert werden darf. Ohne Einverständnis des Eigentümers des nachbarlichen Grundstücks darf der Schnee dort auch nicht deponiert werden. Normalerweise genügt es, wenn der Zugang so freigeschaufelt ist, dass zwei Personen (ohne Kinderwagen) ungehindert aneinander vorbeigehen können. Bei grösseren Wohnanlagen kann es sein, dass mehr erforderlich ist.

Aufgrund der Werkeigentümerhaftung gilt die Schneeräumung auch für Dächer. Um zu verhindern, dass vereiste Zugangswege oder Schnee vom Dach fällt, kann man die gefährlichen Stellen absperren oder Warntafeln aufstellen. Beim Dach muss nach Ermessen gehandelt werden, insbesondere wie hoch das Risiko für Personen auf einem Fussweg, Trottoir oder Privatstrasse ist. Bei abgeschiedenen Bereichen hingegen, trägt die Person, die sich dort aufhält selber das Risiko den Halt auf rutschigem Grund zu verlieren oder von herabfallendem Schnee getroffen zu werden. Es wird davon ausgegangen, dass bei winterlichen Verhältnissen, sich die Person der Gefahrenlage bewusst ist.

Zeitlich gesehen wird normalerweise eine Schneeräumung in der Zeit des Fussgängerverkehrs erwartet, also zwischen 7 bis 21 Uhr. Bei unaufhörlichem Schneien kann hingegen niemand erwarten, dass der Schnee sofort beseitigt wird.

III.        Stockwerkeigentum

Im Stockwerkeigentum ist für die Organisation der Schneeräumung der gemeinschaftlichen Teile die Gemeinschaft bzw. die Verwaltung zuständig. Dies muss aber eindeutig geregelt sein. Die Verantwortung für die Schneeräumung hängt in diesem Zusammenhang mit der Grösse der Stockwerkeigentümergemeinschaft zusammen. Für die einzelnen im Sonderrecht stehenden Stockwerkeinheiten ist der jeweilige Stockwerkeigentümer selber besorgt.

III.a      Kleine Stockwerkeigentümergemeinschaft

Aus Kostengründen lohnt es sich bei kleinen Stockwerkeigentümergemeinschaften meistens nicht, eine Verwaltung einzustellen. Hier bietet sich an, dass die einzelnen Stockwerkeigentümer selber die Schneeräumung durchführen oder ein angestellter Hauswart bzw. Reinigungsinstitut dies übernimmt. Möchten die Stockwerkeigentümer selber die Schneeräumung durchführen, ist es wichtig, dass die Organisation im Reglement oder einer allfälligen Hausordnung geregelt ist. Fehlen solche, muss dies an einer Stockwerkeigentümerversammlung beschlossen werden. Am besten lässt sich dies durch einen Ämterplan regeln. Hierbei kann ein bestimmter Turnus vereinbart werden, bei dem nicht nur die Schneeräumung, sondern z.B. auch Reinigungsarbeiten erledigt werden. Wichtig ist, dass dies gerecht geschieht und es ausgeglichen für die einzelnen Stockwerkeigentümer ist. Der einzelne verpflichtete Eigentümer hat aber das Recht, auf seine Kosten einen Dritten mit der Ausführung der in seine Verantwortlichkeit fallenden Aufgaben zu beauftragen, da keine persönliche Erledigungspflicht besteht.

Die Stockwerkeigentümerversammlung kann auch verabschieden, dass ein Hauswart oder Reinigungsinstitut angestellt wird. Hierbei sollte nicht vergessen werden, zu bestimmen, wer den Arbeitsvertrag auf Seiten der Gemeinschaft unterzeichnen und die entsprechenden Versicherungen abschliessen kann. Zu diesen gehören Unfall-, Unfalltaggeld- und Krankentaggeld sowie Haftpflichtversicherung. Daneben muss eine Meldung und Abrechnung mit den entsprechenden Sozialversicherungseinrichtungen (AHV/IV/ALV/EO eventuell Pensionskasse) durchgeführt werden. Zusätzlich müssen dem Hauswart, die für seine Berufsausübung erforderlichen Arbeitsinstrumente (Schaufel etc.) von der Gemeinschaft zur Verfügung gestellt werden.

III.b      Grosse Stockwerkeigentümergemeinschaften

Grössere Stockwerkeigentümergemeinschaften, bei den es sich lohnt, eine Verwaltung einzusetzen, werden meistens die Schneeräumung dem Hauswart überlassen. Die Stockwerkeigentümerversammlung kann sich die Zustimmung zum konkreten Vertragsabschluss bzw. zur Auswahl des Hauswartes vorbehalten oder sie kann den Verwalter hierzu ermächtigen. Normalerweise schliesst die Stockwerkeigentümergemeinschaft einen Liegenschaftenverwaltungsvertrag mit einer Verwaltung ab, wo sie diese zum Abschluss eines Hauswartvertrages ermächtigt. In der HEV Vereinbarung „Liegenschaftsverwaltung für Stockwerkeigentum“ ist z.B. die Verwaltung zum Abschluss des Hauswartvertrages ermächtigt und muss die Versicherungen gemäss Beschluss der Eigentümerversammlung abschliessen. Zusätzlich hat sie die Lohnabrechnungen und die gesetzeskonformen Abrechnungen der Sozial- und Unfallversicherungsabgaben durchführen. Die Überwachung und Kündigung von Hauswartverträgen fallen auch regelmässig in die Kompetenz der Verwaltung. Die Verwaltung muss auch die entsprechenden Meldungen an die Versicherungen durchführen. In den meisten Fällen wird die Stockwerkeigentümergemeinschaft der Verwaltung die Anstellung des Hauswartes überlassen, da es einfacher für sie ist. Der Hauswart ist eine Hilfsperson der Verwaltung in der Ausübung ihrer Verwaltungstätigkeit. Hieraus folgt, dass die Verwaltung auch eine Sorgfaltspflicht bei der Wahl des Hauswarts, Instruktion und Beaufsichtigung hat. Unter Umständen kann sie für den hieraus entstehenden Schaden haftbar gemacht werden. Die Hauseigentümer sind aber nicht befreit, sie haben alle aus dem Arbeitsvertrag laufenden Rechte und Pflichten eines Arbeitgebers.

Die Verwaltung schliesst einen Hauswartvertrag ab und regelt in einem Pflichtenheft dessen genaue Aufgaben, wie z.B. das Schneeräumen im Winter. Die Hauswartkosten und Schneeräumungskosten werden über die gemeinschaftlichen Kosten abgerechnet (Betriebskosten).

Für allfällige Schäden empfiehlt es sich, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Gebäudehaftpflichtversicherung abschliesst.

Neben der Anstellung des Hauswarts in einem Arbeitsverhältnis kann dieser auch in einem Auftragsverhältnis für den Auftraggeber arbeiten. Dieser Lösungsansatz wird meist gewählt, um die Versicherungs- und Sozialabgabenproblematik zu umgehen.

Wird keine Verwaltung beauftragt, sondern übernimmt ein einzelner Stockwerkeigentümer die Verwaltungsaufgaben bzw. wird dies auf mehrere Eigentümer verteilt, so sind diese für die Anstellung und Beaufsichtigung des Hauswarts zuständig. Dies umfasst auch die Schneeräumung.

IV.        Fazit

Je nach Grösse der Stockwerkeigentümergemeinschaft lohnt es sich eine Verwaltung anzustellen, die ihrerseits einen Hauswart für die Schneeräumung anstellt. Ansonsten üben die Stockwerkeigentümer selber die Schneeräumung aus. Wichtig ist, dass dies organisiert ist, insbesondere auch im Hinblick auf eine Stellvertretung, wenn ein Stockwerkeigentümer verhindert (z.B. krank, Ferien etc.) sein sollte. Die Schneeräumung selber muss ordnungsgemäss durchgeführt werden.

Bei Fragen und individuellen Beratungen hilft Ihnen der HEV Region Winterthur gerne weiter.