Ist eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen während eines laufenden Mietverhältnisses möglich?

Aufgrund der massiv steigenden Heizöl-, Erdgas- und Strompreise ist zu erwarten, dass die Nebenkosten von Mietwohnungen sowie von Gewerbeflächen stark ansteigen werden und dass die Mieter in Zukunft mit erheblichen Nebenkostenzahlungen rechnen müssen. Im Folgenden soll dargelegt werden, welche Möglichkeiten seitens des Vermieters aber auch des Mieters ergriffen werden können, damit die Nachzahlungen für die Mieter während eines laufenden Mietverhältnisses nicht so hoch ausfallen.

1. Anpassung der Höhe der Akontozahlungen

a) Anpassung der Höhe der Akontozahlungen durch den Vermieter mittels amtlichem Formular

Will der Vermieter die monatlichen Akontozahlungen für die Nebenkosten erhöhen, so handelt es sich um eine einseitige Vertragsänderung seitens des Vermieters. Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR In Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 VMWG ist hierfür das amtliche Formular (Kanton Zürich: Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und einseitigen Vertragsänderungen gemäss Art. 269d OR) zu verwenden. Eine Erhöhung der Akontozahlungen für die Nebenkosten ist nur auf einen Kündigungstermin gemäss Mietvertrag möglich, unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist. Ausserdem muss der Mieter die Erhöhung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erhalten und diese muss zudem begründet werden. Solange die Erhöhung der Akontozahlungen sich in einem angemessenen Rahmen bewegt, sollte dies keine Probleme bereiten. Trotzdem hat der Mieter die Möglichkeit diese einseitige Vertragsanpassung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten und ist er damit ganz oder teilweise erfolgreich, so wird eine 3-jährige Kündigungssperrfrist ausgelöst.

b) Freiwillige Anpassung der Akontozahlungen auf Initiative des Vermieters

Eine Anpassung der Höhe der Akonti kann auch auf freiwilliger Basis erfolgen. Die Vermieterschaft kann den Mietern in einem Schreiben ein realistisches Angebot für höhere monatliche Akontozahlungen (fix oder frei wählbar) vorschlagen. Dabei stellt sich die Frage, ob das amtliche Formular (vgl. Ziff. 1 lit. a) hiervor) ebenfalls verwendet werden muss. Sicherheitshalber würde ich ein solches zumindest unausgefüllt mitschicken und im Schreiben dessen Versand erwähnen. - Es gibt aber dazu auch andere Meinungen (z.B. SVIT), wonach auf das Formular verzichtet werden könne unter Erwähnung dieses Verzichts im Brief mit der Begründung, dass der Mieter im Endeffekt nicht mehr belastet werde und dass er mit Unterzeichnung des Vorschlages mit der Vorgehensweise und somit auch mit dem Verzicht auf das amtliche Formular einverstanden sei. Trotzdem verweist der SVIT darauf, dass er bei der Durchsetzung der Akontozahlungen nach Art. 257d OR (Zahlungsrückstand des Mieters und nachfolgender Kündigung) allenfalls Probleme geben könnte. - Mit Unterzeichnung und Rücksendung des Briefdoppels erklärt sich der Mieter mit den erhöhten Akontobeiträgen ab dem gewählten Zeitpunkt einverstanden. Möchte der Mieter die monatlichen Akontozahlungen nicht erhöhen, so muss er nichts unternehmen.

c) Freiwillige Anpassung der Akontozahlungen durch den Mieter von sich aus

Selbstverständlich steht es den Mietern frei, ihre monatlichen Akontozahlungen für die Nebenkosten von sich aus freiwillig zu erhöhen. Die Vermieterschaft hat sicherlich nichts dagegen, solange die neuen Akontozahlungen in einem vernünftigen Rahmen liegen. Es wird jedoch empfohlen, dass der Mieter dem Vermieter schriftlich mitteilt, ab wann und in welchem Umfang er die monatlichen Akontozahlungen erhöhen möchte.

2. Möglichkeiten bei im Mietvertrag pauschal vereinbarten Nebenkosten

a) Reglung aufgrund der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) und Anpassung der Höhe der pauschal verrechneten Nebenkosten

Gemäss Art. 4 Abs. 2 VMWG muss bei pauschal erhobenen Nebenkosten auf die Durchschnittswerte der letzten drei Jahre abgestellt werden. Die gemäss Mietvertrag pauschal vereinbarten Nebenkosten können somit von der Vermieterschaft ebenfalls mit dem amtlichen Formular unter Einhaltung von Fristen und Terminen (vgl. Ziff. 1 a) vorstehend) angepasst werden. Doch der in der Verordnung vorgeschriebene Blick zurück (Durchschnitt der letzten drei Jahre) nützt dem Vermieter für künftig steigende Heiz- und Stromkosten im Moment leider nichts. Anpassungen können nur im Nachhinein für die Zukunft vorgenommen werden. Eine derartige Erhöhung kann vom Mieter ebenfalls bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden.

b) Wechsel von pauschalen zu akonto Nebenkosten durch den Vermieter

Der Wechsel von pauschalen zu akonto Nebenkosten durch den Vermieter ist möglich. Doch müssen auch hier die Formvorschriften (Formular mit Begründung) sowie die Fristen und Termine eingehalten werden (vgl. Ziff. 1 a) vorstehend). Da der Wechsel von akonto zu pauschal in einem solchen Fall vom Vermieter einseitig verlangt wird, hat die Mieterschaft auch hier die Möglichkeit die Schlichtungsbehörde anzurufen.

3. Welche Möglichkeiten bestehen, wenn die Nebenkosten gemäss Vertrag im Mietzins inklusive sind?

a) Erhöhung des Mietzinses durch den Vermieter

Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR). Wenn im Mietvertrag keine Nebenkosten ausgeschieden wurden, gelten alle Kosten als im Mietzins inbegriffen. Will der Vermieter den Mietzins erhöhen, weil die Nebenkosten steigen, so hat er dies ebenfalls mit dem amtlichen Formular unter Einhaltung der Fristen und Termine (vgl. Ziff. 1 a) hiervor) zu tun und eine Begründung abzugeben. Im Streitfall müsste er belegen können, von welchen Nebenkosten und in welcher Höhe er beim Abschluss des Mietvertrages ausgegangen ist. Dies damit er dokumentieren kann, weshalb er infolge der gestiegenen Nebenkosten den Mietzins nun um den von ihm geforderten Betrag erhöhen will.

b) Aufteilung des bisherigen Mietzinses in Nettomietzins und Nebenkosten durch den Vermieter

Möchte der Vermieter künftig die Nebenkosten separat verrechnen, welche er bis anhin im Mietzins inkludiert hatte, so muss er dies ebenfalls mit dem amtlichen Formular und Begründung unter Einhaltung der Fristen und Termine (vgl. Ziff. 1 a) hiervor) machen. Dabei ist der bisherige Mietzins um denjenigen Betrag zu senken, den er künftig als totale Nebenkosten separat ausweisen möchte und die einzelnen neu, separat zu verrechnenden Nebenkostenpositionen sind einzeln aufzuführen. Der Mieter soll wissen, wofür er künftig Nebenkosten bezahlen muss. Dies bedeutet für den Vermieter einstweilen ein Nullsummenspiel und macht wohl nur dann Sinn, wenn die Nebenkosten neu akonto verrechnet werden. Auf diese Weise kann sichergestellt werden, dass künftige Nebenkostenanstiege an die Mieter weiterverrechnet werden können. Selbstverständlich hat der Mieter wiederum die Möglichkeit sich dagegen zur Wehr zu setzen. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass diverse Möglichkeiten bestehen, um die Höhe der Nebenkostenzahlungen während eines laufenden Mietverhältnisses anzupassen. Geht diese Anpassung von Seiten der Vermieterschaft aus, müssen die Formvorschriften, Fristen und Termine eingehalten werden und der Mieter hat die Möglichkeit, sich dagegen zur Wehr zu setzen. Tut er dies mit ganzem oder zumindest teilweisem Erfolg, so tritt die 3-jährige Kündigungssperrfrist ein und die Vermieterschaft kann nur noch ausserordentlich künden (z.B. wegen Zahlungsverzug (Art. 257d OR und Verletzung von Sorgfalt und Rücksichtnahme durch den Mieter (Art. 257f Abs. 3 und 4 OR)).

Bei Fragen und individuellen Beratungen zur Anpassung der Nebenkosten im laufenden Mietverhältnis hilft Ihnen der HEV Region Winterthur gerne weiter.