Zulässige Rendite bei wertvermehrenden Investitionen
Das Bundesgericht hat die zulässige Rendite bei Mietverhältnissen angepasst. Dadurch können Vermieter bei wertvermehrenden Investitionen eine grössere Mietzinserhöhung vornehmen als bisher.
Im Zusammenhang mit einer Anfechtung des Anfangsmietzinses hat das Bundesgericht in einem Urteil vom 26. Oktober 2020 beschlossen, dass die Nettorendite bei einem Referenzzinssatz von 2 oder weniger Prozent maximal 2 Prozent über diesem Referenzzinssatz liegen darf (BGE 4A_554/2019). Bisher galt ein zulässiger Zuschlag von 0.5 Prozent. Bei einem Referenzzinssatz von aktuell 1.25 Prozent beträgt die maximal zulässige Nettorendite daher neu 3.25 Prozent.
Diese neue Rechtsprechung vom Bundesgericht hat nicht nur Auswirkungen auf die Festlegung des Mietzinses und die damit mögliche Anfechtung des Anfangsmietzinses, sondern auch auf die Berechnung von Mietzinserhöhungen aufgrund wertvermehrender Investitionen. Bisher durfte bei der Verzinsung der Investition der aktuelle Referenzzinssatz um 0.5 Prozent erhöht werden. Mit dem neuen Leitentscheid vom Bundesgericht kann auch bei dieser Berechnung der Referenzzinssatz um 2 Prozent erhöht werden.
Die zulässige prozentuale Mietzinserhöhung bei wertvermehrenden Investitionen wird wie folgt berechnet. Für die Amortisation der Investition wird 100 durch die voraussichtliche Lebensdauer der Investition geteilt. Bei einer Lebensdauer von zum Beispiel 25 Jahren ergibt das 4 Prozent (100/25). Für die Verzinsung der Investition wird der aktuelle Referenzzinssatz um 2 Prozent erhöht. Diese Zahl muss dann durch 2 geteilt werden, da mit fortschreitender Abschreibung das noch zu verzinsende investierte Kapital abnimmt. Beim aktuelle Referenzzinssatz von 1.25 Prozent ergibt das 1.625 Prozent ((1.25+2)/2). Für den Unterhalt kann noch 1 Prozent auf dem Zwischentotal hinzugerechnet werden. Somit kann bei einer Lebensdauer von 25 Jahren und einem Referenzzinssatz von 1.25 Prozent der Mietzins jährlich um 6.625 Prozent (4+1.625+1) der wertvermehrenden Investition erhöht werden.
Dank dieser neuen Rechtsprechung vom Bundesgericht können Vermieter, welche wertvermehrende Investitionen vornehmen, den Mietzins stärker erhöhen als bisher. Bei einer Investition von 50‘000 Franken kann der monatliche Mietzins neu um 276 Franken erhöht werden, rund 30 Franken mehr als früher.
