Bei der telefonischen Rechtsberatung kommt häufig die Frage auf, ob bei einem Umbau des Mietobjektes vorsorglich dem Mieter gekündigt werden darf oder nicht.

Was ist eine Sanierungskündigung?

Unter einer Sanierungskündigung versteht man, dass einzelne oder sämtliche Mietverhältnisse durch die Vermieterschaft auf ein bestimmtes Datum hin gekündigt werden, mit der Begründung, dass das Mietobjekt (umfassend) saniert wird. Beim Mietobjekt kann es sich um die ganze Liegenschaft oder auch nur um eine einzelne Wohnung handeln. Die Art und der Umfang der Sanierung liegt ausschliesslich im Ermessen der Vermieterschaft. Erfolgt die Sanierungskündigung aus einem verpönten, vorgeschobenen oder nicht schützenswerten Grund, muss der Mieter dies vor Gericht beweisen. Bei Gericht hat die Vermieterschaft wiederum die Kündigung zu begründen und alle notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 120 II 105 E.3.c; BGE 4C_61/2005 vom 27.5.2008 E.4.3.1).

Kündigungsgrund der Sanierung

Für die Vermieterschaft gibt es meist drei Gründe für eine Sanierungskündigung. Erstens, die Vermeidung der Behinderung und Verzögerung der (notwendigen) Sanierungsarbeiten durch den Mieter, welche durch seinen Verbleib einen Mehraufwand generieren; zweitens die Erzielung eines höheren Ertrages bei einer Neuvermietung und drittens das Mietobjekt in einem besseren Zustand verkaufen zu können. Wobei hier der zweite und dritte Punkt bei der Begründung der Kündigung normalerweise nicht genannt werden, da die Vermieterschaft den Nachweis über den höheren Mietzins bzw. Verkaufspreis führen müsste (Mietrechtspraxis [mp] 4/12, S. 239f.). Somit muss sich die Begründung der Kündigung auf die Behinderung bzw. Verzögerung der Sanierung durch den Mieter konzentrieren.

Treu und Glauben

Art. 260 OR statuiert unter anderem, dass die Vermieterschaft Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen kann, wenn sie für den Mieter zumutbar sind (Absatz 1) und dass er bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen muss (Absatz 2). Der Artikel regelt aber nur die Durchführung von bestimmten Arbeiten während eines bestehenden Mietverhältnisses, weswegen er hier nicht angewendet werden kann (mp 4/12, S. 245). Laut Bundesgericht muss die Frage, ob nun eine Sanierungskündigung gültig ist oder nicht, basierend auf Art. 271 Abs. 1 OR (Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.) beantwortet werden. Für das Bundesgericht ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie auf keinem schützenswerten Interesse beruht und damit schikanös ist oder zu einem krassen Missverhältnis berechtigter Interessen führen würde (BGE 132 III 737, E.3.4.2).

Präzisierung der Arbeiten

Ein schützenswertes Interesse kann die Vermieterschaft vorbringen, wenn sie den Beweis erbringen kann, dass der Verbleib des Mieters bei einer umfassenden Sanierung zu Verzögerungen, Erschwerungen und Komplikationen der Sanierung führt. Erst dann gilt die Kündigung als nicht missbräuchlich. Hierzu gehören nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung unter anderem die Erneuerung von Küchen, Bädern, Wand- und Bodenbelägen, sämtlicher Leitungsinstallationen und der Veränderung von Wohnungsgrundrissen. Hierbei müssen die geplanten Sanierungsarbeiten aber durch die Vermieterschaft belegt werden. Dies kann im Zeitpunkt der Kündigung durch entsprechende Unterlagen wie z.B. Pläne, Baubeschriebe, Baueingaben oder Baubewilligungen erbracht werden. Hingegen ist eine Sanierungskündigung basierend auf Arbeiten, welche die Sanierung unerheblich erschweren bzw. verzögern missbräuchlich. Hierzu gehören das Streichen von Wänden, Aussenrenovationen oder Balkonausbauten. Der Mieter kann somit im Mietobjekt weiterhin verbleiben (BGE 135 III 112, E.4.2 vom 12.11.2008; mp 4/12, S. 248; Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., S. 790).

Vorzeitige Kündigung

Eine Kündigung auf Vorrat, z.B. zwei Jahre im Voraus, muss hier den gleichen Kriterien folgen wie oben dargelegt. Sie verstösst namentlich gegen Treu und Glauben, wenn die angegebene Begründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist (BGE 135 III 112, E.4.1). Missbräuchlich ist die Kündigung auch, wenn sie nicht konkret belegt wird, z.B. weil sie weder ausgereift noch ein Baugesuch eingereicht worden ist. Ebenfalls missbräuchlich ist die Kündigung, wenn sie nur zum Ziel hat den Mieter zu bestrafen, der keinen Umbau haben möchte (Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., S. 287).

Begründung im Kündigungsformular

Das Formular für die Mitteilung einer Kündigung enthält einen Abschnitt für die Begründung der Kündigung und dass sie erst auf Verlangen des Mieters begründet werden muss. Dies kann aber die Vermieterschaft dazu verleiten, keine oder nur eine mangelhafte Begründung zu liefern. Das Bundegericht meinte dazu: Allerdings kann eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung ein Indiz dafür sein, dass ein objektiv erkennbares, ernstgemeintes und schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht (BGE 125 III 231, E.4.b). Nach Art. 271 Abs. 2 OR ist die Begründung der Kündigung kein Gültigkeitserfordernis und nach Bundesgericht auch gültig. Das Gesetz schreibt betreffend Inhalt und Ausführlichkeit der Begründung nichts vor. Eine summarische Begründung die der Wahrheit entspricht genügt. Sie muss aber auch nicht detailliert sein. Das Kündigungsmotiv muss durch den Mieter nachvollzogen werden können. Zu empfehlen ist, dass in der Begründung nicht nur auf eine umfassende Sanierung hingewiesen wird, die das Risiko birgt, dass sie zu allgemein gefasst ist, sondern auch die geplanten wichtigsten Arbeiten beispielhaft aufgezählt werden, wie z.B. Erneuerung von Wand- und Bodenbelägen, Ersatz der Kücheneinrichtung etc. Daneben ist zu empfehlen die Unterlagen wie Baubeschrieb, Pläne oder Baugesuch mitzuschicken. Diese müssen aber nur dahingehend konkret sein, damit sich der Mieter (oder später die Schlichtungsbehörde bzw. Gericht) eine objektive Meinung bilden kann und aus den Unterlagen ersichtlich ist, dass ein verbleib im Mietobjekt nur zu unnötigen Verzögerungen der Arbeiten führen würde.

Fazit

Bei einer Sanierungskündigung kommt es somit darauf an, inwiefern die Anwesenheit des Mieters die Sanierungsarbeiten verzögern oder verkomplizieren. Dem kann die Vermieterschaft nur mit ausgereiften konkreten Unterlagen entgegenwirken, in dem sie diese bei der Begründung der Kündigung inhaltlich erwähnt und die notwendigen auch mitliefert.

Bei der Beratung zur Sanierungskündigung und Formulierung der Kündigungsbegründung hilft Ihnen der HEV Region Winterthur gerne weiter.