Vermietung von Stockwerkeigentum – Nebenkosten
Vermietet ein Stockwerkeigentümer seine Eigentumswohnung kann er seine Nebenkosten aus der Stockwerkeigentümerabrechnung nicht einfach dem Mieter weiterverrechnen. Die Nebenkosten müssen im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein und bei der Nebenkostenabrechnung dürfen nur die Kosten weiterverrechnet werden, die aus mietrechtlicher Sicht auch nebenkostenfähig sind.
Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung muss der Stockwerkeigentümer die gleichen mietrechtlichen Grundlagen beachten wie ein „normaler“ Wohnungsvermieter. Die Erfahrung zeigt aber, dass vermietende Stockwerkeigentümer insbesondere bei den Nebenkosten häufig ungünstige oder unzulässige Vereinbarung im Mietvertrag formulieren und bei der Nebenkostenabrechnung dem Mieter nicht nebenkostenfähige Kosten weiterverrechnen.
Vereinbarung der Nebenkosten im Mietvertrag
Beim Mietvertrag verwendet der vermietende Stockwerkeigentümer am besten den standardisierten Mietvertrag für Wohnräume vom Hauseigentümerverband. Mit diesem Mietvertrag und den dazugehörigen allgemeinen Bedingungen sind die wichtigsten Vertragspunkte vermieterfreundlich vereinbart und auch die normalerweise anfallenden Nebenkosten sind im Mietvertrag korrekt aufgeführt. Da sich die Gerichtspraxis im Mietrecht regelmässig weiterentwickelt, sollte unbedingt immer die aktuelle Ausgabe von Mietvertrag und allgemeinen Bedingungen verwendet werden.
Im Mietvertrag müssen alle Nebenkosten, die der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen will, einzeln aufgeführt sein, ansonsten gelten sie als im Mietzins inbegriffen. Dem Mieter können jedoch nicht alle Gemeinschaftskosten als Nebenkosten weiterverrechnet werden, welche aus der Stockwerkeigentümerabrechnung resultieren. Nebenkosten im mietrechtlichen Sinn sind nur Kosten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Kosten, die unabhängig von der Nutzung anfallen, wie Steuern und Gebäudeversicherungsprämien, Unterhalts- und Reparaturarbeiten, Einlagen in den Erneuerungsfonds oder das Honorar der Stockwerkeigentumsverwaltung, können nicht dem Mieter weiterverrechnet werden. Diese Kosten muss der Vermieter in den Nettomietzins einrechnen.
Im Mietvertag können die Nebenkosten als Akonto- oder Pauschalzahlungen bestimmt werden. Akontozahlungen haben den Vorteil, dass die effektiv angefallenen Kosten weiterverrechnet werden können, auch wenn diese höher ausfallen als im Mietvertrag festgelegt. Dafür muss der vermietende Stockwerkeigentümer eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen. Bei Pauschalzahlungen entfällt diese Abrechnung, trotzdem kann der Mieter Einsicht in die Belege verlangen. Bei pauschal vereinbarten Nebenkosten können dafür keine Nachforderungen gestellt werden, auch wenn die tatsächlichen Kosten höher ausgefallen sind.
Abrechnung der Nebenkosten
Wurden die Nebenkosten mit Akontobeiträgen vereinbart, muss der vermietende Stockwerkeigentümer mindestens einmal pro Jahr die Nebenkosten abrechnen. Dabei können dem Mieter nur die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbarten Nebenkosten dem Mieter belastet werden. Bei abgeschlossenen Service-Abonnementen ist darauf zu achten, dass nur die Kosten für die Wartung weiterverrechnet werden dürfen, nicht aber die Kosten für Reparaturen.
Bei der Nebenkostenabrechnung kann der vermietende Stockwerkeigentümer seinen Aufwand für die Verwaltungsarbeit im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung als zusätzliche Position abrechnen. Dabei kann dem Mieter entweder der effektive Aufwand oder ein Pauschalbetrag von 3 bis 4 Prozent der Nebenkosten verrechnet werden.
Fazit
Damit die effektiv angefallenen Nebenkosten bei einer vermieteten Eigentumswohnung dem Mieter optimal weiterverrechnet werden können, sollte der Stockwerkeigentümer den Mietvertrag vom Hauseigentümerverband verwenden und die Nebenkosten als Akontobeiträge vereinbaren. Zudem sollten bei Service-Abonnementen die Wartungs- und Reparaturkosten separat ausgewiesen werden.
