Verwendung des Anfangsmietzinsformulars und Begründung der Erhöhung auf dem amtlichen Formular im Kanton Zürich
Seit dem 1. September 2013 ist die Vermieterseite im Kanton Zürich verpflichtet, beim Abschluss eines neuen Mietvertrages über Wohnräume (nicht aber Geschäftsräume) das „Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 Abs. 2 OR“ zu verwenden. Obwohl diese Verpflichtung seit rund 10 Jahren in Kraft ist, gibt es in der Rechtsberatung immer wieder Fragen im Zusammenhang mit der Verwendung des Formulars und der Begründung der Erhöhung des Anfangsmietzinses.
Was passiert, wenn das Anfangsmietzinsformular nicht oder zu spät verwendet wird oder wenn ein Formfehler vorliegt?
Leider kommt es immer wieder vor, dass die Vermieterschaft das Anfangsmietzinsformular nicht benützt, weil sie es unnötig findet oder vom Obligatorium gar nichts weiss. Dies hat zur Folge, dass zwar nicht der ganze Mietvertrag ungültig ist, sondern dass der Mietzins nicht gültig vereinbart worden ist. Mit der Konsequenz, dass der Richter den Mietzins festlegen muss, rückwirkend auf den Beginn des Mietverhältnisses. Zudem hat der Mieter entsprechende Rückforderungsansprüche gegenüber dem Vermieter von maximal 10 Jahren, für den Fall, dass während dieser Zeit zu viel Mietzins bezahlt wurde. Gibt die Vermieterschaft die zweite bzw. Rückseite des Formulars nicht ab, so ist die Vereinbarung über den Mietzins ebenfalls nichtig, d.h. so, wie wenn das Formular gar nicht verwendet worden wäre. Der Vermerk auf der ersten Seite, wonach der Auszug aus den massgeblichen Bestimmungen des Obligationenrechts auf Seite 2 Bestandteil dieses Formulars ist, weist unmissverständlich auf diesen Umstand hin.
Das Anfangsmietzinsformular muss grundsätzlich bei der Übergabe des Mietobjektes im Besitze der Mieterschaft sein. Gemäss Rechtsprechung kann die Vermieterschaft das Formular noch innert 30 Tagen seit der Übergabe der Mietsache dem Mieter nachreichen (Beweispflicht bei der Vermieterschaft). Die Anfechtungsfrist des Mieters von 30 Tagen läuft dementsprechend ausnahmsweise erst ab Zustellung des Formulars und nicht bereits ab Übernahme des Mietobjektes. Erhält der Mieter das amtliche Formular später als 30 Tage nach Übergabe, so ist die Mietzinsabrede nichtig und der Mietzins muss vom Richter bestimmt werden.
Das Anfangsmietzinsformular muss im Kanton Zürich immer verwendet werden und somit auch dann, wenn der neue Mietzins gegenüber dem bisherigen gar nicht verändert oder gar gesenkt wird und sogar bei einer Erstvermietung. Denn die Mieterschaft hat in jedem Fall das Recht, den Anfangsmietzins anzufechten und dessen Überprüfung zu verlangen.
Welche Informationen müssen im Anfangsmietzinsformular enthalten sein?
Um missbräuchliche Mietzinserhöhungen bei einem Mieterwechsel zu vermeiden, wurde die Formularpflicht im Kanton Zürich eingeführt. Die Angaben im Formular (früherer Nettomietzins und frühere Nebenkosten (akonto oder pauschal), neuer Nettomietzins und neue Nebenkosten (akonto oder pauschal) sowie eventuelle Vorbehalte und Begründung für allfällige Veränderungen) sollen es dem Mieter ermöglichen zu entscheiden, ob er den Anfangsmietzins anfechten will. Deshalb müssen etwaige Veränderungen klar ersichtlich sein und die Begründungen hierfür sind obligatorisch. Dabei ist die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu berücksichtigen, wonach folgende Erhöhungsgründe nicht gleichzeitig geltend gemacht werden können:
- Orts- und Quartierüblichkeit und Mehrleistungen
- Erzielung eines angemessenen Ertrags und Mietzinserhöhung aufgrund der relativen Kostenfaktoren (Veränderung des Referenzzinssatzes, 40% der Teuerung sowie allgemeine Kostensteigerung)
- Orts- und Quartierüblichkeit und die Erzielung eines angemessenen Ertrags
- Orts- und Quartierüblichkeit und Mietzinserhöhung aufgrund der relativen Kostenfaktoren
Bei Erhöhung wegen Mehrleistungen, wertvermehrenden und/oder energetischen Verbesserungen ist zudem anzugeben, ob dafür Fördergelder erhalten worden sind oder nicht.
Die Begründung hat grundsätzlich auf dem amtlichen Formular zu erfolgen. Ist dies zum Beispiel aus Platzgründen nicht möglich, kann sie auch aus einem Begleitschreiben hervorgehen. Im Formular muss aber ausdrücklich auf dieses Schreiben verwiesen werden und dieses muss, gleich wie das Anfangsmietzinsformular, von der Vermieterschaft unterzeichnet werden. Aus Beweisgründen bestätigt die Mieterschaft mit ihrer Unterschrift, dass sie das Doppel des Formulars erhalten hat.
Für die Vermieterschaft empfiehlt es sich, wie immer, für die eigenen Akten eine Kopie des ausgefüllten und unterschriebenen Formulars (und zwar von beiden Seiten) und allenfalls des Begleitschreibens anzufertigen.
Was, wenn das Mietobjekt infolge Neuerstellung noch nie vermietet wurde oder weil die Eigentümer vorher selber darin gewohnt haben? Und wie verhält es sich, wenn das Mietobjekt baulich massiv verändert worden ist?
Wurde die Wohnung neu erstellt, so handelt es sich um eine sog. Erstvermietung; ebenso nach massiven baulichen Veränderungen (z.B. wesentliche Veränderung des Grundrisses, der Anzahl Zimmer oder der Wohnfläche) oder wenn die Vermieter während längerer Zeit selber im Mietobjekt gewohnt haben. In all diesen Fällen können weder der bisherige Mietzins noch bisherige Nebenkosten (akonto oder pauschal) angegeben werden. Hat die Vermieterschaft jedoch nur kurze Zeit im Mietobjekt gewohnt oder ist dieses eine Zeitlang leer gestanden, so muss der Mietzins bzw. die Nebenkosten des letzten Mieters in der Spalte «Früherer Mietzins» angegeben werden.
Was, wenn alles korrekt gelaufen ist?
Wenn das Anfangsmietzinsformular korrekt ausgefüllt und unterschrieben wurde sowie eine allfällige Erhöhung richtig begründet und rechtzeitig an die Mieterschaft übergeben wurde und diese den Anfangsmietzins nicht innert der 30-tägigen Frist angefochten haben, so kann davon ausgegangen werden, dass der Anfangsmietzins akzeptiert wurde.
Bei allfälligen Fragen oder Unsicherheiten beim Ausfüllen des Anfangsmietzinsformulars und auch des Mietvertrages können Sie sich gerne mit unserer Rechtsabteilung in Verbindung setzen; entweder telefonisch (9 bis 11.30 Uhr) oder direkt einen Termin buchen, anlässlich welchem auch die Unterlagen geprüft werden können.
