Wem gehört der Garten im Stockwerkeigentum und was sind die Konsequenzen?
In der Rechtsberatung ist immer wieder zu hören, dass ein Stockwerkeigentümer der Meinung ist, dass ein Teil des Gartens ihm gehöre und er infolgedessen dort schalten und walten könne, wie er es wolle. Dem ist jedoch nicht so.
Grund und Boden gehört allen
Der Garten als Grund und Boden gehört zwingend zu den gemeinschaftlichen Teilen (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 ZGB) und somit allen Stockwerkeigentümern. Es ist jedoch möglich, einzelnen Stockwerkeigentümern einen Gartensitzpatz oder ein Gärtchen zur alleinigen Benutzung zu überlassen. Dies nennt man Sondernutzungsrecht oder ausschliessliches Nutzungsrecht. Nicht zu verwechseln mit dem Begriff Sonderrecht, welches man an der Wohnung hat.
Wie komme ich zu «meinem» Garten?
Derartige Sondernutzungsrechte werden in der Regel bei der Begründung des Stockwerkeigentums errichtet und in den Aufteilungsplänen sind die entsprechenden Flächen in derselben Farbe schraffiert eingezeichnet wie die Stockwerkeinheit selbst, deren Eigentümer das ausschliessliche Nutzungsrecht zusteht. Soll ein ausschliessliches Nutzungsrecht zu einem späteren Zeitpunkt entstehen, so ist hierfür, sofern das Reglement nicht anderes vorschreibt, ein Beschluss der Stockwerkeigentümer mit qualifiziertem Mehr nach Köpfen und Wertquoten nötig. Eine formlose Entstehung ist nicht möglich. So kann beispielsweise ein Stockwerkeigentümer ohne Einwilligung der Gemeinschaft nicht rechtsgültig «seinen» Sitzplatz auf Kosten der allgemeinen Fläche vergrössern, indem er anstelle des Rasens der Allgemeinheit eine zusätzliche Reihe Platten verlegt.
Was darf ich in «meinem» Garten und was nicht?
Es ist empfehlenswert, die Rechte und Pflichten bereits bei der Einräumung des ausschliesslichen Benutzungsrechts klar festzulegen. Enthält das Reglement oder der entsprechende Beschluss keine Inhaltsumschreibung des Sondernutzungsrechts, so muss sein Umfang aus der Funktion der eingeräumten Berechtigung ermittelt werden. Dabei ist davon auszugehen, dass der Garten seinem Zweck entsprechend der Ruhe und Erholung dienen soll. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Nutzungsbefugnisse weniger weit gehen als dies beim Sonderrecht an der Wohnung der Fall ist. In jedem Fall dürfen die anderen Stockwerkeigentümer sowie die Gemeinschaft in ihren Rechten nicht beeinträchtigt werden. So ist beispielsweise das Aufstellen von Gartenmöbeln und eines Sonnenschirms sowie eines mobilen Grills zulässig, nicht jedoch das Ersetzen des Rasens durch Blumen- und Gemüsebeete, die Einzäunung des Gärtchens, Verglasung des Sitzplatzes, das Aufstellen eines Gartenhäuschens oder festverankerter Spielgeräte und Grillstellen, der Bau eines Schwimmbades/Biotops etc. Hierfür ist eine Einwilligung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nötig.
Wo nichts anderes bestimmt ist, ist der nutzungsberechtigte Stockwerkeigentümer nur für die Pflege und den Unterhalt zuständig (z.B. Rasen mähen, Plattenbelag reinigen, Ausbesserungen vornehmen); demgegenüber ist die Gemeinschaft zur Substanzerhaltung verpflichtet (Ersatz eines altersschwachen Baumes, regelmässiges Zurückschneiden von gemeinschaftlichen Bäumen und Hecken etc.). Die vom Nutzungsberechtigten gepflanzten Bäume und Sträucher hat dieser jedoch auf eigene Kosten zu trimmen.
Was sind die Konsequenzen einer eigenmächtigen Veränderung?
Nimmt ein Stockwerkeigentümer ohne Einwilligung (aufgrund des Reglements oder der Zustimmung der Stockwerkeigentümer) Änderungen vor, so kann die Gemeinschaft jederzeit die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verlangen; vorbehältlich des allgemein geltenden Rechtsmissbrauchsverbots. Demnach kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft beispielsweise ein allfällig nachträglich vom Nutzungsberechtigten gestelltes Bewilligungsgesuch für die bereits erfolgte, widerrechtliche Vergrösserung des Sitzplatzes auf Kosten des Rasens ablehnen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Kosten des Fehlbaren verlangen.
Es lohnt sich deshalb nicht ohne Einwilligung der Stockwerkeigentümergemeinschaft irgendwelche Veränderungen vorzunehmen, denn erstens macht man die anderen Stockwerkeigentümer «hässig» und zweitens kann es am Schluss heissen: «Ausser Spesen nichts gewesen».
