Wertvermehrende Investitionen mit Mehrleistungen bei Mietobjekten
Bei der telefonischen Rechtsberatung wird häufig die Frage gestellt, wie man bei Mietobjekten die getätigten wertvermehrenden Investitionen mit Mehrleistungen berechnet und diese gültig an den Mieter weiter geben kann.
Allgemein
Der Gesetzgeber äussert sich zur Weitergabe von getätigten Mehrleistungen am Mietobjekt, in dem er zum Ausdruck bringt, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie insbesondere durch Mehrleistungen des Vermieters begründet sind (Art. 269a Bst. b OR). Als Mehrleistungen in diesem Sinne gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen (Art. 14 Abs. 1 VMWG). Hierbei gilt, dass als Mehrleistung nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden kann, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt (Art. 14 Abs. 3 VMWG). Somit ist im Einzelfall aufgrund des Vergleichs mit dem vertraglich vereinbarten Zustand zu entscheiden (Bundesgerichtsentscheid 4A_413/2008). Unbestrittenermassen liegt ein Mehrwert vor, wenn Investitionen für neue, bis anhin nicht vorhandene Einrichtungen, wie z.B. eine Geschirrspülmaschine, ein KabeIfernsehanschluss, Instrumente für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung, ein neu erstellter Wintergarten etc. getätigt worden sind. Bei Ersatzinvestitionen ist die Beurteilung des Mehrwertes schwieriger. Eine qualitativ höherwertige Investition ist hierbei zumeist eine wertvermehrende, wobei ein qualitativ gleichwertiger Ersatz bloss werterhaltend ist. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50–70 Prozent als wertvermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 VMWG). Diese Pauschale wird nur angewendet, wenn die einzelnen Arbeiten nicht konkret als wertvermehrend oder werterhaltend bestimmt werden können. Hierbei präzisierte das Bundesgericht, dass dies für Erneuerungen mehrerer Teile der Gebäudehülle oder des Gebäudeinnern oder wenn ein Haus oder Gebäude total renoviert wird, gilt. Darunter sind Modernisierungsarbeiten zu verstehen, die den laufenden Unterhalt deutlich übersteigen, wesentliche und in der Regel mehrere Bauteile einer Liegenschaft betreffen und dazu führen, deren Lebensdauer zu verlängern. Auch der Kostenumfang der getätigten Investitionen kann eine umfassende Überholung indizieren, wenn die Kosten im Verhältnis zum Mietertrag ein beträchtliches Ausmass erreichen (Bundesgerichtsentscheide 4A_495/2010, E.6.1 und 4A_505/2010). Zu solchen Arbeiten gehören z.B. die Gesamtsanierung der Gebäudehülle mit Neuisolierung von Dach und Fassade oder eine Totalrenovation des Treppenhauses. Auch bei umfassenden Überholungen von Liegenschaften, welche mehr als zwanzigjährige Einrichtungen besitzen, die wesentliche Bestandteile der Liegenschaft bilden, spricht sich das Bundesgericht dafür aus, dass die entsprechenden Investitionen einen Mehrwert im Sinne von Art. 269a lit. b OR schaffen. Sind hingegen die Arbeiten oder Einrichtungen wie z.B. Renovation einer Küche, Ersatz von Fenstern etc. leicht zu unterscheidenden, so darf nur nach den effektiven Mehrleistungen der einzelnen Arbeiten abgerechnet werden.
Neben den Mehrleistungen gelten auch Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle, zur rationelleren Energienutzung, zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen, zum Einsatz erneuerbarer Energien und der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch (Art. 14 Abs. 2 VMWG).
Berechnung des Mehrwertes
Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten (Art. 14 Abs. 4 VMWG).
In der Praxis der Schlichtungsbehörden gibt es zwei Berechnungsvarianten für die Erhöhung des Nettomietzinses. Die eine entspricht der Praxis des Bundesgerichts (BGE 118 II 415 ff.) und die andere der Beschreibung aus dem Kommentar zum schweizerischen Mietrecht des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft (nachfolgend SVIT-Kommentar). Bei beiden Varianten ist die Berechnung der Verzinsung und Amortisation gleich. Nur bei der Unterhaltspauschale gibt es Unterschiede.
Der Kapitalisierungsfaktor ergibt sich wie folgt. Die Verzinsung wird berechnet, in dem zum aktuellen Referenzzinssatz (aktuell: 1.25%) ein Risikozuschlag von 0.5% hinzugerechnet wird. Das hieraus folgende Ergebnis wird dann durch zwei geteilt. Dies aufgrund dessen, dass die Mieterschaft regelmässig einen Teil der investierten Summe zurückzahlt und die zu verzinsende Summe auf null abzuschreiben ist. Danach wird die Amortisation berechnet, indem 100 durch die voraussichtliche Lebensdauer der Ersatzinvestition geteilt wird. Hierbei kann die paritätische Lebensdauertabelle zu Hilfe genommen oder bei Spezialanfertigungen beim Hersteller nachgefragt werden. Beide Prozentangaben (Verzinsung und Amortisation) werden weiter als Zwischentotal zusammengerechnet. Nun folgt die Berechnung der Unterhaltspauschale. Nach Bundesgericht muss vom Zwischentotal 10% und nach dem SVIT-Kommentar 1% auf dem Zwischentotal hinzugerechnet werden. So erhält man zwei unterschiedliche Gesamttotale. Die jährliche Mietzinserhöhung beträgt nun je nach Berechnungsvariante das Gesamttotal des Mehrwertes. Das erhaltene Ergebnis muss noch durch zwölf (Monate) geteilt werden, so dass dies dann die zulässige Nettomietzinserhöhung pro Monat ergibt. Sind von den Investitionen mehrere Mietverhältnisse betroffen, so muss es nach einem Schlüssel auf die einzelnen Mietobjekte überwälzt werden.
Die Schwierigkeit besteht zumeist bei der Berechnung des Mehrwerts der Ersatzinvestition. Ein Hinweis hierfür ist der Vergleich der alten Kosten mit den neuen Kosten der Investition. Die Differenz hieraus kann als Mehrwert betrachtet werden.
Nicht vergessen darf man, dass Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen sind.
Vorgehen bei der Mietzinserhöhung
Nach Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf dem amtlich genehmigten Formular für Mietzinserhöhungen und Vertragsänderungen mitteilen und begründen. Diese Mietzinserhöhungen aufgrund des Mehrwerts dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig (Art.14 Abs. 5 VMWG). Es muss eine klare Begründung des Erhöhungsgrundes stehen und es empfiehlt sich alle Rechnungsbelege als Kopien beizufügen.
Fazit
Die Schwierigkeit bei den wertvermehrenden Investitionen liegt bei der Berechnung des Mehrwerts. Hierbei kann man die Differenz zwischen alten und neuen Kosten nehmen. Bei der Berechnung selber kann man sich an die Methoden des Bundesgerichts oder des SVIT-Kommentars halten. Bei der Geltendmachung ist es unabdinglich dies mit dem amtlichen Formular durchzuführen und sich an die Fristen zu halten.
Bei Fragen und individuellen Beratungen hilft Ihnen der HEV Region Winterthur gerne weiter.
