Wenn man älter wird stellt sich mit der Zeit die Frage, welche Wohnform die ideale ist, wie die finanzielle Situation aussieht und ob die bestehende Liegenschaft für die kommenden Herausforderungen geeignet ist. Für Hauseigentümer stellen sich zusätzliche Fragen. Was soll mit der eigenen Liegenschaft passieren, welche Vor- und Nachteile bringt ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung, sowie welche Punkte beim Vererben an die Kinder beachtet werden müssen.

I. Allgemein

Laut Bundesamt für Wohnungswesen wird bis ins Jahr 2025 jede fünfte Person in der Schweiz über 65 Jahre alt sein. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wie weiter mit der Liegenschaft. Soll man in dieser bleiben oder ausziehen und was soll nach einem Auszug mit dem Eigentum geschehen? Soll sie verkauft, vorzeitig vererbt oder verschenkt werden oder soll gar nichts geschehen und die möglichen Erben sollen selber entscheiden. Bei der persönlichen Rechtsberatung entscheiden sich viele dafür, sich betreffend der Möglichkeiten beraten zu lassen.

Im ersten Teil wird auf das Wohnen im Alter und im zweiten Teil auf die Möglichkeiten, was mit der Liegenschaft geschehen soll, eingegangen werden.

Nachfolgend werden kurz die Möglichkeiten des Wohnens im Alter geschildert.

II. Wohnformen

Um eine Entscheidung zu treffen, was für einen das Beste für die Zukunft ist, muss man sich schon früh Gedanken hierüber machen. Insbesondere muss gut durchdacht werden, was man sich von seinem möglichen zukünftigen Zuhause wünschen.

Es gibt viele altersgerechte Formen des Wohnens. Wohnen zu Hause mit Serviceleistungen, betreute Alterswohnungen, Seniorenresidenzen, generationendurchmischte Siedlungen, Wohn- oder Hausgemeinschaften, Pflegewohngruppen, Alterszentren oder Pflegeheime. Die häufigsten Formen sind nachfolgend aufgelistet:

a. Einzelwohnung

Bei der Einzelwohnung bleibt man in seiner bisherigen Wohnung und nimmt Unterstützungsangebote von z.B. Pflegeunternehmen in Anspruch.

b. Betreutes Wohnen

Beim betreuten Wohnen zieht man in eine Liegenschaft mit mehreren Wohnungen und lebt selbständig in einer Wohnung, nimmt aber Unterstützungsangebote in Anspruch.

c. Senioren-Wohngemeinschaft

Die Senioren-Wohngemeinschaft besteht aus einer Mischung aus älteren und jüngeren Menschen. Hierbei hat man sein eigenes Zimmer und nutzt Bad, Küche und Wohnzimmer gemeinsam mit den anderen Bewohnern.

d. Altersheim oder Pflegeheim

Kann man nicht mehr in der eigenen Liegenschaft leben und auch nicht mehr ausreichend gepflegt werden, so eignet sich das Altersheim oder Pflegeheim für solch eine Situation. Hier empfiehlt es sich, sich früh über seine Optionen zu informieren und auch einen Platz im bevorzugten Altersheim oder Pflegeheim zu reservieren.

III. Kriterien zur Auswahl der Wohnform

Bei den Kriterien zur Auswahl der Wohnform gibt es verschiedene Aspekte zu bedenken:

a. Standort

Wie weit soll der Standort vom bisherigen Wohnort oder den Angehörigen bzw. Bekannten liegen. Soll man zentral oder abseits wohnen. Sind gute Verbindungen mit dem öffentlichen Verkehrsmittel vorhanden? Soll es eine kleine oder grosse Institution sein. Wollen sie mit Freunden oder Bekannten am gleichen Standort wohnen. Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Apotheken, Post oder Banken etc.

b. Ausstattung des Standortes

Über welche Ausstattung soll ihr Zuhause verfügen. Zu diesen Punkten zählen Rollstuhlgängigkeit, Lift, öffentliche Cafeteria oder Restaurant, gemeinsamer Aufenthaltsraum, Garten, Terrasse oder Balkon, Fernsehraum, Bibliothek, Raucher-/Nichtraucherecken, heimeigene Tiere, Gästezimmer für Besuch, Wohlfühlatmosphäre etc.

c. Wohnausstattung

Den individuellen Wohnbedürfnissen muss auch Rechnung getragen werden. Hierzu gehören Zimmergrösse (kleinere oder grössere Wohnung), eigenes Kellerabteil oder Abstellraum, selbständig bedienbare Waschküche, selbständige Zimmerreinigung, Telefon-, Fernseh-, Radio- und Internetempfang, Kochgelegenheit, Bad und Dusche im Zimmer, Balkon, Gestaltungsfreiheit bei der Einrichtung, Raucher- oder Nichtrauchermöglichkeit, Haustiere erlaubt, Einrichtung mit den eigenen Möbeln etc.

d. Dienstleistungsangebote

Welche Dienstleistungen sollen angeboten werden? Wäsche und Zimmereinigung durch das Heim, Menüauswahl (spezielle Wünsche, Diäten, Getränkeauswahl), individuelle Essenszeiten, Essen im Zimmer, Coiffeur, Pediküre, etc., Besuchszeiten, soziale und kulturelle Angebote etc.

e. Freizeitgestaltung

Soll es Freizeitveranstaltungen geben wie Spielrunden, Mal-, Strick- oder andere Freizeitgruppen, Bewegungs- oder Spaziergruppen, Lesezirkel, Kulturangebote (Konzerte, Filmabende, Vorträge etc.) etc.

Daneben muss auch abgeklärt werden, ob die Betreuung und Pflege durch ausgebildetes Personal gewährleistet ist, sie z.B. in einem Heim ihren Arzt selber wählen können und auch, ob ihre Angehörigen einen Teil der Betreuungsleistungen übernehmen können. Gibt es überhaupt noch weitere therapeutische Angebote wie z.B. Physio- oder Bewegungstherapie, etc.

Es empfiehlt sich eine Liste der Punkte zusammenzustellen, die sie möchten und insbesondere auch mitnehmen möchten und dies vorgängig mit der Leitung z.B. des Heims zu besprechen. Daneben haben die meisten Institutionen eine lange Warteliste, weswegen eine frühzeitige Anmeldung von Vorteil ist. Zusätzlich sollten alle Kosten bedacht werden. Es kommt nämlich häufig vor, dass gewisse Kosten nicht in den Verträgen ausgewiesen sind und sich somit alles verteuert.

III. Verbleib in der Liegenschaft und Umzug

a. Verbleib in der Liegenschaft

Entscheidet man sich, in seiner Liegenschaft zu bleiben und hat die Möglichkeit, diese altersgerecht umzubauen, so müssen unter Umständen folgende Bereiche angepasst werden:

Wohn- und Essbereich (keine Stufen oder Schwellen), Schlafzimmer (keine Stufen oder Schwellen, gute Belüftung und Verdunkelung, kurzer Weg zum Badezimmer), Badezimmer und Toiletten ( keine Schwellen, rutschfester Bodenbelag, gute Beleuchtung, einfache bedienbare Armaturen), Küche (alles gut erreichbar, Beleuchtung, rutschfester Bodenbelag), Korridore und Treppen (keine Stolperfallen, keine Teppiche, Handläufe), etc.

Zusätzlich müssen ambulante Pflegedienste, Mahlzeitendienste, Hausnotrufsysteme und Pflegehilfsmittel berücksichtigt werden.

Diese Ausführungen können auch als weitere Kriterien beim Umzug z.B. in eine Institution herangezogen werden.

b. Umzug

Entscheidet man sich für den Umzug aus der Liegenschaft, müssen vorher alle Umzugsmodalitäten geregelt werden. Hierzu gehören z.B. ob ein Umzugsunternehmen engagiert wird oder nicht, wie es unter Umständen mietrechtlich aussieht (Kündigungsfristen etc.), soll die Liegenschaft gereinigt werden oder nicht, was soll alles mitgenommen werden etc.

IV. Finanzierung

a. Allgemein

Zu den Entscheidungskriterien gehört nicht nur die Wunschliste, sondern auch ob dies finanzierbar ist.

Bei der professionellen Pflege können Kosten bis zu 8'000 Franken entstehen. Diese werden zu unterschiedlichen Teilen von der Krankenkasse, den Patienten selber und der öffentlichen Hand getragen.

b. Ambulante Pflege

Bei der ambulanten Pflege zahlen Patienten neben der Franchise und dem Selbstbehalt eine kantonal unterschiedliche Patientenbeteiligung. Die übrigen Kosten, welche nicht von der Krankenkasse oder den Kunden getragen werden, übernimmt die öffentliche Hand (Kantone bzw. Gemeinden).

c. Pflegeheimkosten

Die Kosten der stationären Pflege werden von der Krankenkasse, der öffentlichen Hand und zu einem grösseren Teil vom Heimbewohner bezahlt. Die Pflegebedürftigen müssen dabei jedoch tiefer in die Tasche greifen. Die Kosten für nicht-pflegerische Leistungen für Hotellerie (Zimmer, Verpflegung, Wäsche etc.) gehen komplett zu Lasten der Bewohner.

d. Unterstützung durch die öffentliche Hand

AHV- und IV-Renten müssen gemäss Bundesverfassung das Existenzminimum decken. Kann der minimale Lebensstandard nicht hierdurch finanziert werden, hat man Anspruch auf Ergänzungsleistungen (EL). Daneben existieren die Hilflosenentschädigung, Assistenzbeiträge und die Sozialhilfe. Hierbei kann diese aber die Verwandten zur Finanzierung beiziehen, wenn die finanziellen Mittel es erlauben. Hierbei gibt es unterschiedliche Tarife für Alleinstehende und verheiratete /eingetragene Partner.

V. Fazit Wohnen im Alter

Es ist wichtig, sich Gedanken zu machen, wie man im Alter wohnen möchte. Hierzu eignet es sich, eine Checkliste über seine Bedürfnisse zu erstellen. Unter Berücksichtigung dieser, sollte man dann Abklärungen treffen, die diese Punkte am besten erfüllen.

Für ältere Personen, welche in der eigenen Eigentumswohnung oder im eigenen Einfamilienhaus wohnen, stellen sich zusätzliche Fragen beim Wohnen im Alter.

VI. Weiteres Vorgehen mit der Liegenschaft

a. Allgemein

Wenn man sich entschieden hat, nicht mehr in seiner Liegenschaft zu bleiben, stellt sich häufig die Frage was mit dieser künftig geschehen soll. Bei allen Punkten darf die Grundstückgewinnsteuer nicht ausser Acht gelassen werden. Nachfolgend die einzelnen Varianten.

b. Vollständige Schenkung / Erbvorbezug

Von einer Schenkung spricht man, wenn es sich um eine unentgeltliche Zuwendung handelt, bei der der Schenker den Beschenkten aus seinem Vermögen freiwillig bereichert. Das bedeutet, dass die Liegenschaft auf das oder die Kinder überschrieben wird, ohne dafür eine Gegenleistung zu erhalten.

c. Gemischte Schenkung

Von einer gemischten Schenkung wird gesprochen, wenn das Kind einen Teil des Verkehrswertes der Liegenschaft geschenkt bekommt und den anderen selber finanzieren muss (dies geschieht häufig durch die Übernahme einer bestehenden Hypothek). Der geschenkte Teil ist bei einem späteren Erbfall Ausgleichspflichtig (siehe unten), wenn das Kind noch Geschwister hat. Um spätere Streitigkeiten (z.B. Höhe der Ausgleichung) unter den Geschwistern zu verhindern, empfiehlt es sich eine Marktwertschätzung vor der Veräusserung durchzuführen

d. Verkauf

Der Eigentümer (Erblasser) ist grundsätzlich frei, über sein Vermögen zu Lebzeiten zu verfügen. Er kann z.B. die Liegenschaft verkaufen, verschenken oder eine gemischte Schenkung vornehmen (siehe oben). Kann das oder die Kinder die Kosten nicht tragen, können die Eltern ein Darlehen gewähren oder es nimmt einen Kredit auf.

e. Erbgang

Unter Erbgang sind im Steuergesetz die Tatbestände der Erbfolge, Erbteilung und des Vermächtnisses gemeint. Nach Art. 560 ZGB erwerben die Erben die Erbschaft als Ganzes (einschliesslich Grundstücke) mit dem Tode des Erblassers kraft Gesetzes, was als Erbfolge bezeichnet wird. Dies erfolgt normalerweise, in dem zuerst alle Erben zusammen die Grundstücke zur gesamten Hand erwerben als Erbengemeinschaft und anschliessend bei der Erbteilung die Grundstücke auf die einzelnen Erben übertragen werden.

Es zeigt sich, dass man die Kinder frühzeitig in den Entscheidungsprozess einbeziehen sollte, denn auch für sie ist es eine wichtige zukünftige Entscheidung. Häufig wird diese auch nicht schnell gefällt und es kann lange dauern, bis eine für alle Parteien zufriedenstellende Lösung gefunden wird.

VII. Ausgleichungspflicht

Nach Art. 626 Abs. 1 ZGB sind die gesetzlichen Erben gegenseitig verpflichtet, alles zur Ausgleichung zu bringen, was ihnen der Erblasser bei Lebzeiten auf Anrechnung an ihren Erbanteil zugewendet hat. Bei einer gemischten Schenkung ist der geschenkte Teil Ausgleichungspflichtig. Zudem muss der Wertzuwachs im Erbfall den anderen Erben (Geschwister) gegenüber auch ausgeglichen werden. Um dies zu verhindern, können die Eltern schriftlich festhalten, dass keine Ausgleichspflicht besteht.

VIII. Nutzniessung, Wohnrecht und Vorsorgeauftrag

Wenn die Eltern noch in der Liegenschaft bleiben möchten, aber noch vor ihrem Ableben oder z.B. krankheitsbedingten Auszug aus der Liegenschaft alles regeln möchten, so bieten sich die Nutzniessung oder das Wohnrecht an, auf die nachfolgend eingegangen wird.

a. Nutzniessung

Die Nutzniessung ist in den Art. 745ff. ZGB geregelt. Sie kann unter anderem an Grundstücken bestellt werden und verleiht dem Berechtigten, wo es nicht anders bestimmt ist, den vollen Genuss des Gegenstandes. Die Ausübung der Nutzniessung an einem Grundstück kann auf einen bestimmten Teil eines Gebäudes oder auf einen bestimmten Teil des Grundstücks beschränkt werden.

Der Nutzniesser kann es selber benützen, vermieten, verpachten oder einen Dritten mit der Verwaltung betrauen. Er kann es aber auch leerstehen lassen. Dem Berechtigten stehen alle Erträge aus dem Grundstück wie z.B. Miet- oder Pachteinnahmen zu.

Die Auslagen für den gewöhnlichen Unterhalt und die Bewirtschaftung der Sache, die Zinse für die darauf haftenden Kapitalschulden sowie die Steuern und Abgaben trägt im Verhältnis zu der Dauer seiner Berechtigung der Nutzniesser.

Aus der Praxis heraus zeigt sich, dass es eine Nutzniessung unter Lebenden gibt (zu Lebzeiten wird Immobilie an Nachkommen vermacht), Nutzniessung von Todes wegen (Erblasser vererbt an Nachkommen räumt dem überlebenden Ehepartner die Nutzniessung ein) und das gesetzliche Recht auf Nutzniessung (Überlebender Ehegatte kann die Nutzniessung an der Familienwohnung nach Art. 219 ZGB geltend machen).

Zur Bestellung bei Grundstücken ist die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Die Nutzniessung geht bei Grundstücken mit der Löschung des Eintrages, wo dieser zur Bestellung notwendig war, unter. Andere Untergangsgründe, wie Zeitablauf, Verzicht oder Tod des Berechtigten, geben bei Grundstücken dem Eigentümer nur einen Anspruch auf Löschung des Eintrages. Die gesetzliche Nutzniessung hört auf mit dem Wegfall ihres Grundes (Art. 748 ZGB).

b. Wohnrecht

Das Wohnrecht ist eine eingeschränkte Form der Nutzniessung und ist in den Art. 745ff. und 776 bis 778 ZGB geregelt. Es besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teile eines solchen Wohnung zu nehmen. Der Berechtigte darf es aber nicht vermieten. Es ist unübertragbar und unvererblich. Es steht, soweit das Gesetz es nicht anders ordnet, unter den Bestimmungen über die Nutzniessung. (Art. 776 ZGB).

Unterschieden wird zwischen dem Wohnrecht als Mitbenützungsrecht und dem ausschliesslichen Wohnrecht. Beim erstgenannten werden die Räume gemeinsam mit den Eigentümern benutzt, so fallen die Unterhaltskosten dem Eigentümer zu (Art. 778 ZGB). Beim letztgenannten darf der Berechtigte das ganze Haus/Wohnung oder genau definierte Räume nutzen und trägt die Lasten des gewöhnlichen Unterhaltes. Beide Arten können auch kombiniert werden, in dem z.B. bestimmte Räume zur ausschliesslichen Nutzung und das Mitbenützungsrecht an gemeinschaftlichen Bereichen wie z.B. Treppenhaus und Keller vereinbart wird.

Damit das Wohnrecht rechtsgültig begründet werden kann, ist die öffentliche Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Ausnahmen gibt es im Erbrecht, wo es durch eine entsprechende Verfügung im Testament oder im Erbvertrag geregelt werden kann.

c. Vorsorgeauftrag

Vorsorgeaufträge sind für Dispositionen gedacht, wenn der Auftragsteller infolge Krankheit oder Demenz für längere Zeit oder für immer Urteilsunfähig ist. Dieser kann kurz oder auch lang gehalten sein. Will man genaue Regelungen treffen, so bietet es sich an, diesen in Personen-, Vermögenssorge und Vertretung im Rechtsverkehr aufzuteilen.

Es können mehrere natürliche oder juristische Personen bezeichnet werden, für den Fall, dass die primär bezeichnete Person nicht geeignet ist, den Auftrag nicht annimmt oder ihn kündigt (zweimonatige Kündigungsfrist). Fällt der Beauftragte weg, so kann die KESB keinen Vertreter ernennen und errichtet daraufhin eine Beistandschaft (Art. 360 ZGB) und der Vorsorgeauftrag fällt dahin.

Nach Art. 361 ZGB kann der Vorsorgeauftrag eigenhändig von Anfang bis Ende mit Datum und Unterschrift geschrieben oder durch einen Notar öffentlich beurkundet werden. Der Auftraggeber ist selber dafür besorgt, dass dieser gefunden wird.

Solange der Auftraggeber Urteilsfähig ist, kann er den Vorsorgeauftrag jederzeit widerrufen, ergänzen oder einen neuen errichten (Art. 362 ZGB). Erfährt die KESB, dass eine Person urteilsunfähig geworden ist, prüft sie die Notwendigkeit einer erwachsenenschutzrechtlichen Massnahme. Ist ein Vorsorgeauftrag ausfindig gemacht worden, prüft die KESB nach Art. 362 Abs. 2 ZGB die Gültigkeits- und Wirksamkeitsvoraussetzungen des Vorsorgeauftrages.

IX. Fazit Wohneigentum im Alter

Es ist wichtig, sich zu überlegen, was mit der Liegenschaft geschehen soll und dementsprechend auch seine Nachkommen nicht nur frühzeitig zu informieren, sondern auch einzubeziehen. Nur so kann eine für alle Parteien gütliche Lösung gefunden werden.

Bei Fragen und individuellen Beratungen zum Wohnen im Alter hilft Ihnen der HEV Region Winterthur gerne weiter.