Welche Möglichkeiten hat der Vermieter, wenn der Mieter den Mietzins vorübergehend nicht bezahlen kann, insbesondere unter Berücksichtigung der Corona-Pandemie

Es kommt immer wieder vor, dass ein Mieter seinen Mietzins vorübergehend nicht bezahlen kann, sei es infolge Krankheit, Arbeitslosigkeit oder weil er aus anderen Gründen kurzzeitig nicht liquid ist. Als Folge der Corona-Pandemie kommt dieser Fall zurzeit leider häufiger vor, insbesondere bei Geschäftsraummieten, aber auch in „normalen“ Zeiten sind Zahlungsschwierigkeiten der Mieter nichts Unbekanntes. Im Nachfolgenden wird – ungeachtet des stattfindenden und gerichtlich noch nicht geklärten Meinungsstreits - davon ausgegangen, dass auch in Zeiten des Coronas die Mietverträge weiterhin Gültigkeit haben und dass die behördlich verordneten Betriebsschliessungen keinen Mangel im Sinne des Mietrechtes darstellen und deshalb keine Mietzinsherabsetzung zur Folge haben.

Bezahlt der Mieter den Mietzins nicht pünktlich oder informiert er gar den Vermieter, er könne den Mietzins nicht bezahlen, so muss sich der Vermieter die Frage stellen, wie er weiter vorgehen will. Bevor er eine diesbezügliche Entscheidung fällt, muss sich der Vermieter u.a. folgende Gedanken machen: Weshalb kann der Mieter nicht bezahlen? Ist diese Situation nur vorübergehend? Wie schätze ich die finanzielle Situation des Mieters längerfristig ein? Wie lange dauert das Mietverhältnis schon? Wie ist mein Verhältnis zum Mieter? Hat der Mieter bisher pünktlich bezahlt? Gibt es noch andere Probleme mit diesem Mieter? Möchte ich den Mieter längerfristig behalten? Kann ich mir eine Mietzinseinbusse überhaupt leisten und wenn ja, wie lange?

Ganz allgemein ist wichtig, dass beide Parteien aufeinander zugehen, nach individuellen Lösungen suchen, die für beide akzeptabel sind, und diese dann in einer Vereinbarung schriftlich festhalten. Eine allgemein gültige Lösung gibt es nicht. Doch welche Möglichkeiten stehen dem Vermieter überhaupt zur Verfügung? Dieser Frage wird im Folgenden nachgegangen.

1. Stundung

Durch eine Stundung wird durch Vertrag nachträglich die Fälligkeit des Netto- bzw. Bruttomietzinses während einer bestimmten Frist aufgehoben bzw. aufgeschoben und der Vermieter kann die Mietzinsforderung bis zum Ablauf der Stundungsdauer nicht einklagen. Bei der Miete lässt die Stundung den bereits eingetretenen Schuldnerverzug für die Dauer der Stundung entfallen und hemmt die Verjährung. Die Stundung endet mit Eintritt des vereinbarten Zeitpunktes (z.B. „Die Fälligkeit des Bruttomietzinses wird bis 31. September 2020 gestundet“ oder „Die Fälligkeit des Bruttomietzinses wird, ab heute gerechnet, um zwei Monate gestundet“). Ist nichts anderes vereinbart, so kann der Mieter die Mietzinsschuld auch vor Ablauf der Stundungsdauer erfüllen. Möchte der Vermieter trotz der Stundung einen Verzugszins erheben, so muss er dies mit dem Mieter ausdrücklich vereinbaren. Ausserdem wird die Stundung in der Regel mit einer Schuldanerkennung durch den Schuldner verbunden. Liegt jedoch ein gültiger, von beiden Parteien unterzeichneter schriftlicher Mietvertrag vor, so ist der Vermieter bereits im Besitze einer schriftlichen Schuldanerkennung für die Nettomiete und die Nebenkosten. Mit dieser schriftlichen Schuldanerkennung kann der Vermieter im provisorischen Rechtsöffnungsverfahren einen allfälligen Rechtsvorschlag des Mieters im Betreibungsverfahren beseitigen.

Die Stundung kann auch unter einer Bedingung gewährt werden z.B. unter Vereinbarung eines Zahlungsplans oder unter sofortiger Fälligkeit der gestundeten Restforderung, wenn die Teilzahlungen nicht rechtzeitig erfolgen.

Das Gesetz regelt die Stundung nicht.

Mit der Stundung kann dem Mieter eine Verschnaufpause gewährt werden, ohne dass der Vermieter auf die Miete verzichten muss. Dieser Weg empfiehlt sich, wenn gute Chancen bestehen, dass der Mieter nach einer gewissen Zeit (z.B. nach Beendigung der Coronakrise) wieder in der Lage ist, seinen Mietzinszahlungspflichten vollumfänglich nachzukommen (für bereits fällige und künftige Mietzinse).

2. Vorläufiger Klageverzicht

Will der Vermieter nicht auf die Verzugsfolgen (Zinsen etc.) verzichten und erklärt er dem Mieter, er werde die Forderung vorläufig nicht einklagen, so liegt keine echte Stundung vor und die Verjährung wird nicht gehemmt.

In diesem Fall wartet der Vermieter einfach ab und hofft, dass die Miete bald wieder regulär bezahlt wird und die Ausstände ebenfalls beglichen werden.

3. Ratenzahlungen

Die Ratenzahlung setzt eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter als Gläubiger und dem Mieter als Schuldner auf Tilgung einer Schuld mittels ratenweiser Zahlungen in einem sog. Abzahlungsplan voraus. Darin werden der monatliche Betrag, welcher bis spätestens zum 1. jeden Monats beim Vermieter einzutreffen hat sowie die einzelnen Ratenverfallsdaten angegeben.

Auf diese Weise kann beispielsweise vereinbart werden, dass ein Wirt die noch offenen Mietzinsen nach Wegfall der Covid-19-Verordnung 2 vom 13. März 2020 sowie deren Änderungen nebst den neu fällig werdenden Mietzinsen über eine gewisse Zeit „abstottern“ kann.

4. Vorübergehender Rabatt

Der Vermieter kann dem Mieter einen vorübergehenden Rabatt auf die Nettomiete geben. Es empfiehlt sich, in einer schriftlichen Vereinbarung den Grund für den Rabatt anzugeben und ab wann der Rabatt ohne weiteres wegfällt und der ursprüngliche Nettomietzins wieder geschuldet ist.

5. Erlass / Teilerlass (Art. 115 OR)

Der Vermieter verzichtet in diesem Fall auf einen oder mehrere Mietzinse oder auf einen Teil davon. Damit wird dem Mieter die Möglichkeit gegeben, seine finanzielle Lage zu sanieren und der Vermieter bekommt mindestens einem Teil seines Guthabens. Häufig ist die Forderungsreduktion mit einer Ratenzahlungsvereinbarung verbunden.

6. Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR

Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist die härteste mietrechtliche Massnahme, um einen nicht zahlenden Mieter loszuwerden. Dabei muss nach Art. 257d OR (Zahlungsverzugskündigung) vorgegangen werden.

Aber aufgepasst: Der Bundesrat hat am 27. März 2020 die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht) erlassen, gültig ab dem 28. März 2020 bis zum 31. Mai 2020. Art. 2 dieser Verordnung bestimmt, dass die Nachfrist bei Zahlungsverzug des Mieters gemäss 257d Abs. 1 OR für die Bezahlung der zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig werdenden Mietzinse oder Nebenkosten von Wohn- und Geschäftsräumen von mindestens 30 auf mindestens 90 Tage seit Zustellung des Schreibens verlängert wird (bei der Pacht wird die Frist bei Zahlungsrückständen gar auf mindestens 120 Tage verlängert). Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter (Pächter) aufgrund der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung in Rückstand geraten ist.

Bei Nicht- oder nur teilweisen Bezahlung innert der angesetzten Frist erfolgt die Kündigung mittels Formulars bei Wohn- und Geschäftsräumen weiterhin mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Parteien unter Abwägung der jeweiligen Interessen jeweils eine für ihren Fall angemessene Lösung suchen sollten. Wichtig ist auch, dass eine Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter in jedem Fall schriftlich festgehalten und von beiden Parteien unterzeichnet werden soll. Der Rechtsdienst des HEV Region Winterthur hilft Ihnen gerne bei der Abfassung einer solchen Vereinbarung.