Zahlungsverzug des Mieters
Wenn der Mieter den Mietzins nicht mehr bezahlt, kann der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen. Er muss dabei aber korrekt vorgehen und gesetzliche Fristen beachten, ansonsten ist die Kündigung ungültig.
Bezahlt der Mieter den Mietzins oder die Nebenkosten nicht, stehen dem Vermieter zwei Möglichkeiten zur Verfügung. Er kann den fälligen Mietzins auf dem Betreibungsweg einfordern oder den Mieter abmahnen und die Kündigung androhen. Wählt der Vermieter die Abmahnung mit Kündigungsandrohnung, müssen zwingende Vorgaben eingehalten werden.
Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung
Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, muss ihm der Vermieter eine schriftliche Zahlungsfrist von 30 Tagen ansetzen. In diesem Schreiben müssen die ausstehenden Mietzinse und das Total des Ausstands angegeben werden. Ebenfalls muss darauf hingewiesen werden, dass wenn die kompletten Ausstände nicht innert 30 Tagen ab Erhalt des Schreibens beim Vermieter eingehen, das Mietverhältnis gemäss Art. 257d OR gekündigt wird. Aus Beweisgründen ist der Brief per Einschreiben zu versenden. Handelt es sich um eine Familienwohnung, ist der Brief jeweils an beide Ehegatten bzw. beiden eingetragenen Partnern separat zuzustellen.
Berechnung der Fristen
Dem Mieter muss die gesetzlich vorgeschriebene Frist von 30 Tagen zur Bezahlung gewährt werden. Die Frist beginnt nach Entgegennahme der Kündigungsandrohung. Verweigert der Mieter die Entgegennahme oder holt er das Einschreiben bei der Post nicht ab, so gilt der Brief am letzten Tag der siebentägigen Abholfrist als zugestellt. Fällt der letzte Tag auf einen Sonntag oder Feiertag, gilt das Schreiben am darauffolgenden Werktag als zugestellt. Der Mieter muss den gesamten geschuldeten Betrag bis zum letzten Tag der Frist bezahlen. Zahlt er nur einen Teil, dann darf der Vermieter die Kündigung trotzdem aussprechen. Eine Kündigung vor Ablauf der Zahlungsfrist ist unwirksam.
Kündigung
Bezahlt der Mieter den Ausstand nicht fristgerecht, kann der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich, unter Einhaltung einer 30-tägigen Frist, auf das nächste Monatsende kündigen. Für die Kündigung muss das amtliche Kündigungsformular verwendet werden. Auch dieses ist bei Familienwohnungen den Ehegatten bzw. den eingetragenen Partnern separat zuzustellen. Als Kündigungsgrund ist Zahlungsverzug gemäss Art. 257d OR anzugeben.
Bei einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug muss der Vermieter korrekt vorgehen, damit die Kündigung gültig ist. Wegen der beiden 30-tägigen Fristen, der Abholfrist und weil die Kündigung nur auf ein Monatsende erfolgen kann, dauert das Ganze in der Regel drei Monate. Prüfen Sie deswegen immer am Anfang des Monats, ob die Mietzinse bezahlt wurden und mahnen Sie einen Ausstand umgehend ab. Verlangen Sie auch immer ein Mietzinsdepot von drei Monatsmietzinsen, so ist immerhin ein Teil des finanziellen Schadens gedeckt.
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