Eigenmietwert ade: Was jetzt für Eigentümerinnen und Eigentümer wichtig ist
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts und der Einführung kantonaler Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften steht Hauseigentümerinnen und -eigentümern ein grundlegender Systemwechsel bevor. Was ändert sich konkret bei Abzügen, Investitionen und der Steuerplanung?
Voraussichtlich ab 2028 oder 2029 wird der Eigenmietwert abgeschafft und durch neue kantonale Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften ersetzt. Zwar entfällt damit die Besteuerung eines fiktiven Einkommens, gleichzeitig gehen jedoch wichtige Steuerabzüge verloren und der Schuldzinsabzug wird stark eingeschränkt.
Können Unterhaltskosten bei vermieteten Liegenschaften weiterhin abgezogen werden?
Ja. Werterhaltende Unterhaltskosten, Versicherungsprämien sowie Verwaltungskosten durch Dritte bleiben weiterhin abzugsfähig, da sie als Gewinnungskosten gelten. Dies gilt auch für Instandstellungskosten von neu erworbenen Liegenschaften. Alternativ kann ein Pauschalabzug geltend gemacht werden.
Wie werden Unterhaltskosten bei gemischter Nutzung (Selbst- und Fremdnutzung) behandelt?
Der Gesetzestext enthält hierzu keine expliziten Vorgaben. Sachgerecht erscheint eine anteilsmässige Aufteilung, beispielsweise nach dem Verhältnis der Wohnflächen.
Wie sind Einzahlungen in den Erneuerungsfonds bis zum Inkrafttreten der Gesetzesänderung zu behandeln?
Nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung sind Einzahlungen in den Erneuerungsfonds von selbstbewohnten Liegenschaften nicht mehr abzugsfähig. Überhöhte Einzahlungen sollten vermieden werden, da sie als Steuerumgehung qualifiziert werden können.
Sind Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen weiterhin abziehbar?
Bei der direkten Bundessteuer entfällt der Abzug für selbstgenutzte Liegenschaften. Bei vermieteten Objekten sind diese Kosten nur noch abzugsfähig, sofern sie werterhaltend sind. Den Kantonen bleibt es im Rahmen der Staats- und Gemeindesteuern überlassen, ob sie entsprechende Abzüge zulassen. Entscheidet sich ein Kanton dafür, können die Kosten sowohl bei selbstgenutzten als auch bei vermieteten Liegenschaften abgezogen werden.
Bleibt die Unterscheidung in werterhaltende und wertvermehrende Kosten bei der Grundstückgewinnsteuer bestehen?
Ja. Bei der Veräusserung einer Liegenschaft können weiterhin nur wertvermehrende Kosten den Anlagekosten hinzugerechnet werden und reduzieren damit einen allfälligen steuerbaren Grundstückgewinn. Es empfiehlt sich daher weiterhin, sämtliche Belege zu Investitionen sorgfältig aufzubewahren.
Bleibt die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen erhalten?
Bei überwiegend vermieteten Liegenschaften bleiben Schuldzinsen (z.B. Hypothekar- oder Konsumkredite) grundsätzlich abzugsfähig, jedoch nur im Verhältnis des Vermögensanteils der vermieteten Liegenschaften am Gesamtvermögen (sog. quotal-restriktive Methode). Je nach Vermögensstruktur kann der Schuldzinsabzug damit deutlich eingeschränkt werden. Bei ausschliesslich selbstgenutzten Liegenschaften entfällt der Abzug vollständig.
Was ist der Ersterwerberabzug?
Erstkäufer einer ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft können im ersten Jahr Schuldzinsen bis CHF 10'000 (Ehepaare) bzw. CHF 5000 (übrige Steuerpflichtige) abziehen. Der Betrag reduziert sich jährlich um 10 %.
Wie wird die neue Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften ausgestaltet?
Eine besondere Liegenschaftssteuer wird ausschliesslich auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften erhoben. In den Kantonen Bern, Wallis, Graubünden und Tessin ist derzeit noch offen, wie die Steuer konkret ausgestaltet wird. Die Bemessungsgrundlage dürfte sich an einem Liegenschaftswert orientieren, wobei den Kantonen ein erheblicher Gestaltungsspielraum zukommt. Denkbar sind Ansätze auf Basis des Verkehrswerts, des Vermögenswerts oder des Repartitionswerts.
Gibt es Möglichkeiten der Steuerplanung?
Es empfiehlt sich, geplante werterhaltende Investitionen in selbstbewohnte (Zweit-)Liegenschaften frühzeitig zu prüfen und – wenn sinnvoll – in den nächsten ein bis zwei Jahren umzusetzen. Aufgrund des Systemwechsels ist mit einer erhöhten Nachfrage im Bau- und Handwerkssektor zu rechnen. Eine vorausschauende Planung kann daher sowohl steuerlich als auch organisatorisch von Vorteil sein.
BDO AG ist eine der führenden Wirtschaftsprüfungs-, Treuhand- und Beratungsgesellschaften der Schweiz und bietet Dienstleistungen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Financial Services, Treuhand, Steuer- und Rechtsberatung sowie Unternehmensberatung.
www.bdo.ch
052 555 07 77
winterthur@bdo.ch
Bei diesem Beitrag handelt es sich um einen werblichen Inhalt. Für den Inhalt ist ausschliesslich die genannte Unternehmung verantwortlich. Der HEV Region Winterthur ist nicht Absender dieses Beitrags.