Nebenkosten im Mietvertrag bei Mietbeginn
In der HEV-Serie wird auf teure Fehler beim Vermieten eingegangen. In dieser Folge geht es um die Deklarierung der Nebenkosten im Mietvertrag bei Mietbeginn und die allfälligen Konsequenzen, wenn diese nicht oder nicht richtig vereinbart werden.
Das Gesetz verlangt nach Art. 257a Abs. 2 OR, dass Nebenkosten besonders vereinbart werden müssen. Hieraus folgt, dass nur die einzelnen ausdrücklich aufgezählten Nebenkostenpositionen im Mietvertrag, einzeln, genau und eindeutig benannt werden müssen, denn nur diese muss der Mieter bezahlen. Nebenkosten, welche somit im Mietvertrag nicht als solche gekennzeichnet sind, gelten als im Nettomietzins inbegriffen. Es dürfen auch nur Nebenkostenpositionen im Mietvertrag erscheinen, welche auch tatsächlich anfallen.
Pauschal gehaltene Bezeichnungen der Nebenkosten wie z.B. „sämtliche Nebenkosten zulasten der Mieter“, „Pauschale für Nebenkosten ohne Strom“, „Wassernebenkosten“ etc. sind zu unbestimmt und damit nichtig, d.h. nicht gültig mit dem Mieter vereinbart und müssen somit von diesem nicht bezahlt werden.
Die Zahlungsarten „Akonto“ oder „Pauschal“ müssen bestimmt sein. Wird keines der beiden angegeben, so gilt „Akonto“ als Zahlungsart. Die Vermieterschaft muss aber nicht für jede einzelne Nebenkostenposition Akonto- oder Pauschalbeträge festlegen. Es genügt, dass der insgesamt geschuldete Betrag aufgeführt wird. Es können z.B. die Beträge der Positionen Heiz- und Warmwasserkosten zu einem ersten und die restlichen Nebenkostenpositionen zu einem zweiten Betrag zusammengefasst werden. Beide zusammen ergeben die gesamten Nebenkosten.
Falls später die Nebenkosten erhöht werden müssen, ist es für die Vermieterschaft unerlässlich die Höhe deren Berechnung der einzelnen Beträge der ausgewiesenen Nebenkostenpositionen im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung für sich selber schriftlich festzuhalten, denn nur so kann man die Erhöhungen auch belegen.
Hat die Vermieterschaft die Nebenkosten nicht gültig vereinbart, so kann der Mieter aufgrund der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 67 OR) diese bis zu 10 Jahre zurückverlangen, selbst wenn der Mieter die Nebenkosten immer bezahlt hat. Bei CHF 150 pro Monat kann dies nach 10 Jahren CHF 18‘000 ausmachen.
Im Mietrecht gibt es viele Stolpersteine für den Vermieter und Fehler können gravierende finanzielle Folgen haben. Seien Sie deswegen vorsichtig und achten Sie darauf, dass Sie die Formvorschiften immer einhalten. Bei Fragen helfen Ihnen die HEV-Rechtsberater gerne weiter.
In der nächsten Folge geht es um Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen.
Bisherige Folgen der HEV Serie: Teure Fehler beim Vermieten: