Dauerbelegung von Besucherparkplätzen, das geht doch nicht!
Sowohl Eigentümer- als auch Vermieterschaft sind immer wieder mit dem Problem konfrontiert, dass die Besucherparkplätze auf den Privatgrundstücken von Mietern bzw. anderen Eigentümern oder deren Familienangehörigen und Mitbewohnern belegt werden.
Gründe für die Belegung von Besucherparkplätzen durch die Mieter- bzw. Eigentümerschaft oder deren Familie und Mitbewohner können sein, dass (1) diese mehr Autos als Parkplätze zur Verfügung haben, (2) sie die Kosten für die Parkplatzmiete sparen möchten, oder, (3) sie aus Bequemlichkeit ihr Fahrzeug nicht in die Tiefgarage versorgen. Auch stellt sich in der Praxis immer wieder die Frage, ob beispielsweise die Freundin eines Mieters/Eigentümers, die ihr Auto immer wieder auf dem Besucherparkplatz abstellt, noch als Besucherin gilt und ab wann sie zur unzulässigen Dauerparkiererin mutiert.
Das Gesetz regelt die zulässige Benützung von Besucherparkplätzen auf Privatgrund nicht. Manchmal finden sich diesbezügliche Regelungen im Mietvertrag, dem Stockwerkeigentümer- bzw. Miteigentümerreglement, in einer Parkplatzbenutzungsverordnung oder Hausordnung. Fehlt eine genaue Umschreibung, was erlaubt ist und was nicht, muss davon ausgegangen werden, dass es einen gewissen Ermessenspielraum gibt. Generell kann gesagt werden, dass Besucherparkplätze, wie das Wort schon sagt, für kurze Aufenthalte von Besuchern zur Verfügung stehen sollen, so beispielsweise für die täglichen Spitexbesuche bei einer bedürftigen Person oder für Handwerker, die im Haus etwas richten müssen. In der Liegenschaft wohnende Mieter oder Eigentümer bzw. deren Familienangehörige und Mitbewohner und Angestellte gelten dagegen nicht als Besucher. Sie dürfen streng genommen ihr Auto auch nicht kurzfristig (z.B. über Mittag) auf den Besucherparkplätzen abstellen. Ebenso wenig gelten Freunde, Partner oder Verwandte, die regelmässig ins Haus kommen, als Besucher, die die Besucherparkplätzen benützen dürfen. Bei ausländischen Verwandten, die lediglich während zwei Wochen zu Besuch weilen, ist der Massstab wohl weniger eng anzulegen. Dauergäste hingegen sind gleich wie Fremdparkierer und Siedlungsbewohner keine Besucher im genannten Sinne.
Bei der Beurteilung, wo die Grenze des Zulässigen liegt, wird auf die bei der Auslegung von Dienstbarkeiten angewandte «Gemeinverträglichkeit» bzw. auf die ebenfalls bei Dienstbarkeiten anwendbare «Erheblichkeit der Mehrbelastung» abgestellt. Danach sollen auch Gäste der anderen Bewohner eine angemessene Chance auf eine Benützung der Besucherparkplätze erhalten. So schlagen beispielsweise Prof. Dr. Arnold Rusch, Universität St. Gallen, und RA Philipp Klaus als Grenzziehung das wöchentliche zwei- bis dreimalige Parkieren während mehrerer Stunden ab zwei Monaten Dauer vor. Sei diese überschritten, so handle es sich um einen «Dauergast» und nicht mehr um einen Besucher.
Vorgehensweise gegen einen Mieter
Wenn ein Mieter bzw. dessen Familienangehöriger oder Mitbewohner in unzulässiger Weise sein Auto auf dem Besucherparkplatz abstellen, empfiehlt es sich, bei diesem direkt vorstellig zu werden. Fruchtet die Reklamation beim Mieter nichts, so kann man sich an die Vermieterin oder an die Verwaltung wenden. Verstösst der Mieter trotz mehrmaliger Abmahnungen (am besten schriftlich) weiterhin gegen die Regeln, so kann die Vermieterin eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht ziehen. Wenn ein richterliches Verbot besteht, riskiert der fehlbare Mieter bzw. dessen Besucher, der sich zu Unrecht bzw. zu lange auf dem Besucherparkplatz aufhält, eine Busse.
Ausserdem entschied das Mietgericht Zürich im Jahr 2014, dass die regelmässige Benützung von Parkplätzen ohne vertragliche Grundlage zu einer Einsparung der Mietkosten führt, die normalerweise für den Gebrauch eines Parkplatzes geschuldet ist. Dies sei eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters und deshalb von diesem zurückzuerstatten.
Vorgehensweise gegen einen Stockwerkeigentümer (auch für gewöhnliche Miteigentümer entsprechend gültig)
Zuerst gilt es festzuhalten, dass Besucherparkplätze zum gemeinschaftlichen Eigentum - also allen - gehören. Parkiert ein Stockwerkeigentümer bzw. eine in demselben Haushalt wohnende Person auf dem Besucherparkplatz, so sollte auch in diesem Fall zuerst das Gespräch gesucht werden. Wird weiterhin gegen das Parkierungsverbot auf dem Besucherparkplatz verstossen, sollte vom Verwalter eine mündliche und dann schriftliche Abmahnung (per Einschreiben) erfolgen. Dabei erweist es sich als Vorteil, wenn im Reglement oder in der Hausordnung ein Parkierungsverbot explizit festgeschrieben ist. Alle Stockwerkeigentümer sollen gleich behandelt werden. Ist dies nicht der Fall, droht Unfrieden unter den Eigentümern.
Wenn auch dies nichts nützt, kann der Verwalter als gesetzliche Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft bzw. jeder Stockwerkeigentümer ein gerichtliches Parkierungsverbot gemäss Art. 258 ff. ZPO beim Einzelrichter im summarischen Verfahren am Ort der gelegenen Sache (Besucherparkplatz) beantragen. Das Gericht lässt dann das Verbot und die Androhung durch Publikation und örtliche Hinweistafel bekannt machen (Art. 259 ZPO). Mit dem Vollzug wird das zuständige Gemeinde- bzw. Stadtammannamt beauftragt. Wer das Verbot nicht anerkennen will, kann innert 30 Tagen seit dessen Bekanntmachung und Anbringung auf dem Grundstück Einsprache erheben. Mit der Einsprache wird das Verbot unwirksam und die das Verbot beantragende Partei muss gegen die andere eine Klage auf Durchsetzung des Verbots erheben (Art. 260 ZPO).
Wird ein offizielles Parkierungsverbot für Unberechtigte ausgesprochen, wird dessen Zuwiderhandlung mit einer Busse bis zu CHF 2‘000 auf Antrag geahndet. Besteht ein derartiges gerichtliches Verbot, kann jeder Stockwerkeigentümer, der sich durch die Verletzung des Verbots gestört fühlt, gegen den Verletzter Strafantrag stellen. Ein Ausschluss eines fehlbaren Stockwerkeigentümers aus der Eigentümergemeinschaft ist dagegen allein aus diesem Grund m.E. nicht angezeigt, da ein solcher nur bei schweren Verfehlungen möglich ist (Frage der Verhältnismässigkeit).
Zu guter Letzt gilt es festzuhalten, dass bei der Einschätzung, ob eine unzulässige Benützung der Besucherparkplätze vorliegt oder nicht, einerseits der gesunde Menschenverstand gefragt ist, andererseits sollte aber auch unzulässiges Verhalten nicht toleriert werden, da dies zu Unstimmigkeiten und Nachahmern unter den Mietern bzw. Eigentümern und deren Familienmitgliedern und Mitbewohnern führen kann.
