Im zweiten Teil des Artikels über die Grundstückgewinnsteuer wird auf die Aufschubtatbestände im Kanton Zürich eingegangen.

Hier können Sie den 1. Teil des Artikels lesen.

I. Allgemein

1. Aufschubtatbestände

Die Grundstückgewinnsteuer (nachfolgend GGSt) wird erhoben, wenn ein Grundstück an dem eine Handänderung stattfindet zu einem Gewinn für den Veräusserer führt. Für bestimmte Tatbestände gewähren die Kantone einen Steueraufschub. Diese Aufschubtatbestände sind im Steuerharmonisierungsgesetz Art. 12 Abs. 3 (StHG) und für den Kanton Zürich im Steuergesetz § 216 Abs. 3 (nachfolgend StG) geregelt. Hierzu gehören:

lit. a: Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;

lit. b: Eigentumsübertragungen unter Eheleuten zur Abgeltung rechtlicher Ansprüche;

lit. c: Landumlegungen (Ausnahme bei gewissen Tauschgeschäften);

lit. d: Umstrukturierungen (Fusionen, Spaltungen, Umwandlungen);

lit. g: vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks mit Ersatzbeschaffung;

lit. h: Verkauf eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks mit Ersatzbeschaffung;

lit. i: Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.

Diese Ausnahmen sind ausdrücklich und abschliessend. Hierbei wird die Besteuerung der Gewinne bis zur nächsten steuerpflichtigen Handänderung aufgeschoben, aber nicht aufgehoben (§ 218 StG). Dies bedeutet, dass der entstandene Gewinn weiterhin (latent) vorhanden ist. Die privilegierte Handänderung wird in dem Sinn grundstückgewinnsteuerrechtlich wie nicht geschehen behandelt. Kommt es zu einer steuerbaren Handänderung, wird der gesamte Gewinn seit der letzten steuerbaren Handänderung besteuert.

2. Versteuerung durch Erwerber oder Veräusserer

Es ist zu unterscheiden, wer den aufgeschobenen Grundstückgewinn zu versteuern hat:

In den Fällen von § 216 Abs. 3 lit. a, b und d StG muss dies der Erwerber tun. Bei der Gewinnermittlung und Steuerberechnung wird nicht auf die aktuelle, bei welcher er (Erwerber) selber das Grundstück erworben hat (z.B. durch Schenkung), sondern auf die vorhergehende Handänderung (§ 219 Abs. 3 StG) abgestellt. Der neue Grundeigentümer (Erwerber) übernimmt den während der Besitzdauer seines Rechtsvorgängers (z.B. des Schenkers) aufgelaufenen Gewinn und die darauf lastende latente Steuerlast (sowie die Besitzesdauer). Bei der nächsten steuerbaren Handänderung (massgebender Zeitpunkt) muss er (Erwerber) den während der Besitzesdauer seines Rechtsvorgängers erzielten Gewinn zusammen mit dem während der eigenen Besitzesdauer erzielten Gewinn versteuern (maximal letzte 20 Jahre). Ein allfälliger Verlust wird hierbei verrechnet.

In den Fällen § 216 Abs. 3 lit. c, g bis i StG muss der Veräusserer den aufgeschobenen Grundstückgewinn versteuern. Der aufgeschobene Gewinn verbleibt ihm. Veräussert er sein Grundstück (A) und erwirbt er ein neues (B) (z.B. als Ersatzobjekt), so hat er den im Zeitpunkt der nächsten steuerbaren Handänderung den während der Besitzesdauer auf dem ursprünglich erworbenen Grundstück (A) entstandenen Gewinn zusammen mit dem während der Besitzesdauer auf dem neuen (B) Grundstück (Ersatzobjekt) erzielten Gewinn (maximal letzten 20 Jahre) zu versteuern. Ein allfälliger Verlust wird hierbei verrechnet.

II. Ausgewählte Aufschubtatbestände

Nachfolgend werden nur die für die privaten Liegenschaftenbesitzer relevanten Tatbestände kurz besprochen.

1. Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung

a) Erbgang

Unter Erbgang sind im StG die Tatbestände der Erbfolge, Erbteilung und Vermächtnisses gemeint. Nach Art. 560 ZGB erwerben die Erben die Erbschaft als Ganzes (einschliesslich Grundstücke) mit dem Tode des Erblassers kraft Gesetzes, was als Erbfolge bezeichnet wird. Dies erfolgt normalerweise, in dem zuerst alle Erben zusammen die Grundstücke zur gesamten Hand erwerben als Erbengemeinschaft und anschliessend bei der Erbteilung die Grundstücke auf die einzelnen Erben übertragen werden. Aufgrund des Eigentümerwechsels erfolgt bei Erbgang und Erbteilung ein vollständiger Steueraufschub.

b) Erbvorbezug und Schenkung

Beim Erbvorbezug und der Schenkung ist zu unterscheiden, ob ein vollumfängliches unentgeltliches Rechtsgeschäft vorliegt oder nur ein teilweise unentgeltliches (die Gegenleistung des Erwerbers übersteigt die Anlagekosten). Der Steueraufschub tritt nicht nur beim vollständigen, das heisst bei der ganz auf ein Entgelt verzichtet wird (unentgeltliches Rechtsgeschäft), sondern auch bei gemischten Erbvorbezug (nur teilweise Unentgeltlichkeit auch gemischte Schenkung genannt) ein. Liegt eine gemischte Schenkung vor, so muss zwischen Leistung und Gegenleistung ein offensichtliches Missverhältnis vorliegen. Die Schenkung hat bei mindestens 25% des Verkehrswertes eines Grundstückes zu liegen. Was zur Folge hat, dass ein vollständiger Steueraufschub vorliegt.

2. Steueraufschub bei Eigentümerwechsel unter Ehegatten

Ausschliesslich drei Tatbestände führen zu einem Steueraufschub der GGSt, wenn die beiden Ehegatten einverstanden sind (§ 216 Abs. 3 lit. b StG): Handänderungen im Zusammenhang mit dem Güterrecht (auch wenn es zu einer gerichtlichen Trennung kommt) oder zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 ZGB) oder zur Abgeltung scheidungsrechtlicher Ansprüche.

Die Handänderung muss am betroffenen Grundstück zwischen den Ehegatten direkt erfolgen. Erzielt ein Ehegatte auf dem Grundstück bis zur Handänderung einen Gewinn, so geht dieser auf den anderen über, der somit auch eine entsprechende latente Steuerlast zu übernehmen hat.

Das Einverständnis beider Ehegatten kann ausdrücklich gegenüber der Steuerbehörde, im Ehevertrag, in der Scheidungs- bzw. Trennungskonvention oder in einem Kaufvertrag erklärt werden. Liegt keine solche vor, so wird die GGSt erhoben.

3. Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Grundeigentum

a) Allgemein

Ein Steueraufschub findet nur statt, wenn es zu einer Ersatzbeschaffung kommt. Dies bedeutet, dass zwischen der Veräusserung eines Grundstückes und dem erwerben oder verbessern eines Ersatzobjektes mit derselben wirtschaftlichen Funktion ein (adäquater) Kausalzusammenhang bestehen muss. Nachfolgend werden die einzelnen Voraussetzungen von § 216 Abs. 3 lit. i StG (siehe oben I.a) kurz und nicht abschliessend erläutert.

b) Dauernd und ausschliessliche Selbstnutzung

Das zu veräussernde Objekt muss durch den Steuerpflichtigen selbst und ausschliesslich zu Wohnzwecken an seinem Hauptwohnsitz genutzt werden. Zweit- oder Ferienwohnungen erfüllen dies nicht. Bei einem Mehrfamilienhaus, wo der Veräusserer nur eine von mehreren Wohnungen selber nutzt, wird der Steueraufschub anteilsmässig gewährt.

c) Gleiche Nutzung der Ersatzliegenschaft

Bei dem veräusserten und erworbenen Objekt muss es sich um funktional identische Objekte handeln. Dies trifft bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen, die der Steuerpflichtige als Hauptwohnsitz nutzt, in der Regel zu. Es genügt, dass der Steuerpflichtige dort Wohnsitz genommen hat. Hierzu hat er seinen Lebensmittelpunkt dorthin verlegt, mit der Absicht dauerhaft im Ersatzobjekt zu verbleiben. Bei weniger als einem Jahr Aufenthalt im Ersatzobjekt wird abgeklärt, ob die Absicht des dauernden Verbleibens vorhanden war oder nicht.

d) Verwendung des Erlöses

Die Erlösverwendung des Verkaufes des selbstbewohnten Grundeigentums muss zum Erwerb und/oder der Verbesserung oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft verwendet werden. Es muss nicht der tatsächlich erzielte Erlös verwendet werden, sondern auch eigene Mittel, die bereits vor der Veräusserung vorhanden waren und für den Erwerb des Ersatzobjektes eingesetzt worden sind. Der Erlös muss für Anlagekosten des Ersatzobjekts verwendet werden und Aufwendungen mit bloss werterhaltendem Charakter wie Unterhaltskosten können nicht berücksichtigt werden.

e) Subjektive Voraussetzung

Allgemein gilt, dass der Veräusserer der ursprünglichen Liegenschaft und der Erwerber der neuen Liegenschaft die gleiche Person sein müssen und dies selber vornehmen müssen und nicht durch eine Drittperson.

f) Örtliche und zeitliche Voraussetzung

Das Ersatzobjekt muss im Kanton Zürich oder in der Schweiz liegen. Innerhalb von zwei Jahren nach der Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft muss die Ersatzbeschaffung erfolgen. Verzögerungen muss der Steuerpflichtige nachweisen und diese dürfen nicht durch ihn verursacht worden sein.

Eine Vorausbeschaffung, in dem das Ersatzobjekt zum Voraus im Hinblick auf die Veräusserung der bisherigen Liegenschaft erworben wird ist möglich, muss aber nachgewiesen werden können.

III. Verfahren

Der Veräusserer muss den Aufschub der GGSt infolge Ersatzbeschaffung beantragen. Sind die Voraussetzungen für den Aufschub erfüllt, wird durch die Gemeinde der aufgeschobene Grundstückgewinn und (bei teilweiser Reinvestition) der realisierte Grundstückgewinn sowie die massgebende Besitzesdauer in einer anfechtbaren Verfügung verbindlich festgelegt.

Bei Fragen und individuellen Beratungen hilft Ihnen der HEV Region Winterthur gerne weiter.