Nicht-Eigentümer an der Stockwerkeigentümerversammlung: Wann ist ein Ausschluss zulässig?
Die Teilnahme von Nicht-Eigentümern an einer Stockwerkeigentümerversammlung sorgt manchmal für Fragen, besonders wenn diese Personen konsequent eine andere Meinung wie der Rest der Stockwerkeigentümer vertreten oder gar die Versammlung stören.
Grundsätzlich gilt: Wer nicht im Grundbuch als Stockwerkeigentümer eingetragen ist, muss an der Eigentümerversammlung nicht zwingend draussen bleiben. Das Stockwerkeigentumsrecht sieht vielmehr vor, dass sich Eigentümer vertreten lassen können. Art. 712p Abs. 1 ZGB nennt für die Beschlussfähigkeit ausdrücklich die «anwesenden oder vertretenen» Stockwerkeigentümer. Das Bundesgericht hat jüngst bestätigt, dass ohne Regelung im Stockwerkeigentümerreglement, die Wahl des Vertreters grundsätzlich frei ist. Vollständig ausgeschlossen werden darf die Vertretung aber auch nicht (BGer 5A_803/2025 vom 2. Februar 2026).
Ein pauschales «Nur Eigentümer» oder «Keine Vertretung» ist also unzulässig. Begründungsakt oder Reglement können den Kreis zulässiger Vertreter aber beispielsweise auf Miteigentümer, Familienangehörige oder den Verwalter beschränken. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung setzt eine solche Einschränkung eine einstimmige Regelung voraus. Sie darf das Vertretungsrecht zudem – wie dargelegt - nicht vollständig beseitigen oder übermässig erschweren.
In der Praxis ist deshalb zunächst die Vollmacht zu prüfen. Ehe- oder Lebenspartner (ausser bei Miteigentum) sowie Mieter haben als solche kein eigenes Teilnahmerecht. Liegt jedoch eine gültige Vollmacht vor und steht ihr keine wirksame reglementarische Schranke entgegen, sind sie grundsätzlich zuzulassen. Ob die Vollmacht schriftlich nachzuweisen ist, kann insbesondere das Reglement bestimmen. Ohne Bevollmächtigung dürfen Dritte als blosse Begleiter, Berater oder Besucher zurückgewiesen werden, denn die Stockwerkeigentümerversammlung ist keine öffentliche Veranstaltung.
Eine Sonderstellung nimmt der Nutzniesser ein. Eigentümer und Nutzniesser müssen sich nach Art. 712o Abs. 2 ZGB grundsätzlich über die Ausübung des Stimmrechts verständigen. Fehlt eine Einigung, gilt der Nutzniesser in Verwaltungsfragen als stimmberechtigt. Ausgenommen sind bestimmte bauliche Massnahmen. Seine Rechtsstellung beruht somit nicht lediglich auf einer Vollmacht. Gleiches gilt praxisgemäss für das ausschliessliche Wohnrecht.
Auch eine gültige Vertretung ist allerdings kein Freipass. Wer den Versammlungsablauf massiv stört, oder andere Teilnehmer beleidigt, muss mit Ordnungsmassnahmen rechnen. Ein Ausschluss kommt aber nur als letztes Mittel in Betracht. Davon zu unterscheiden ist der gesetzliche Stimmrechtsausschluss: Aufgrund der Verweisung auf das Vereinsrecht in Art. 712m Abs. 2 ZGB kann Art. 68 ZGB eingreifen, etwa bei bestimmten Rechtsgeschäften oder Rechtsstreitigkeiten zwischen einem Eigentümer und der Gemeinschaft. Ein solcher Ausschluss lässt sich auch durch die Bestellung eines Vertreters nicht umgehen. Für Verwaltungen und Versammlungsleitungen gilt daher: zuerst Reglement und Vollmacht prüfen, erst danach über einen Ausschluss entscheiden. Entscheidend ist nicht die Eigenschaft als «Nicht-Eigentümer», sondern ob im konkreten Fall ein rechtlicher Ausschlussgrund besteht.
