Vorzeitiger Auszug: Wer den Nachmieter suchen muss
Gibt ein Mieter das Mietobjekt vor Vertragsende zurück, ist er nicht automatisch von der Mietzinspflicht befreit. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichts stärkt die Position der Vermieter, verlangt aber Augenmass.
Im Urteil 4A_97/2025 vom 18. Februar 2026 ging es um eine Gewerbefläche in einer Lagerhalle. Der Mieter gab das Objekt knapp sieben Monate vor Ablauf des befristeten Vertrags zurück, ohne einen Nachmieter vorzuschlagen oder zu suchen. Auch die Vermieterin inserierte nicht. Trotzdem bestätigte das Bundesgericht ihren Anspruch auf die Mietzinse bis Vertragsende.
Der Mieter ist in der Pflicht
Nach Art. 264 OR muss primär der Mieter einen zumutbaren, zahlungsfähigen Nachmieter stellen, der den Vertrag zu gleichen Bedingungen übernimmt. Gelingt das nicht, schuldet er den Mietzins bis zum nächsten vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermin. Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er einspart oder durch eine andere Nutzung gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlässt. Eine Kürzung droht nur bei bewusster und schwerwiegender Verletzung der Schadenminderungspflicht. Diese Verletzung muss der Mieter beweisen.
Keine pauschale Schonfrist
Das Bundesgericht stellte aber auch klar: Eine feste Regel, wonach der Vermieter sechs Monate untätig bleiben darf, gibt es nicht. Massgebend sind die Umstände, etwa die Restlaufzeit, die Art und Lage des Objekts, die realistischen Chancen auf eine Wiedervermietung und das Verhalten der Parteien. Im konkreten Fall wäre eine ländlich gelegene Lagerfläche innert sieben Monaten kaum neu vermietet worden. Bei längerer Restlaufzeit gelten Inserate hingegen als zumutbar.
Empfehlungen für Vermieter
Fordern Sie den Mieter schriftlich auf, einen Nachmieter zu stellen, und setzen Sie ihm dafür eine Frist. Vorgeschlagene Kandidaten sollten Sie rasch und sorgfältig prüfen und nur aus sachlichen Gründen ablehnen. Dokumentieren Sie Korrespondenz, Besichtigungen und eigene Suchbemühungen lückenlos. Bleibt der Mieter untätig und ist das Objekt gut vermietbar oder die Restlaufzeit lang, sollten Sie selbst inserieren, lieber früher als später. Halten Sie zudem bei der Schlüsselrückgabe schriftlich fest, dass der Mieter damit nicht aus dem Vertrag entlassen ist.
