Kündigung vom Mietverhältnis
In der HEV-Serie wird auf teure Fehler beim Vermieten eingegangen. In dieser Folge geht es um die Kündigung und auf was bei der Kündigung wegen Zahlungsverzug speziell beachtet werden muss.
Kann eine aus Beweiszwecken eingeschriebene Kündigung nicht direkt der Mieterschaft zugestellt werden, so gilt nach der absoluten Empfangstheorie, diese am Tag, der dem Einwurf der Abholungseinladung folgte, als zugestellt. Handelt es sich um einen Samstag, Sonntag oder einen Feiertag, so ist der nächstfolgende Werktag der Empfangstag.
Bei der ordentlichen Kündigung gilt für Wohnungen eine dreimonatige (Art. 266c OR) und für Geschäftsräume eine sechsmonatige Kündigungsfrist (Art. 266d OR). Die Kündigungsfristen für die übrigen Arten von Mietsachen sind in den Artikeln 266b, 266e und 266f OR geregelt. Wichtig ist, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht verkürzt aber verlängert werden dürfen. Die Parteien können Kündigungstermine frei vereinbaren. Fehlt hingegen eine Vereinbarung, so gelten nach Gesetz die ortsüblichen Kündigungstermine.
Einer der häufigsten ausserordentlichen Beendigungstatbestände ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR). Vorgängig muss dem säumigen Mieter eine schriftliche Zahlungsfrist angesetzt (bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage) und zugleich der Mieterschaft mit der Kündigung nach unbenütztem Ablauf der Frist gedroht werden.
Der Fristenlauf zur Begleichung des Zahlungsrückstandes beginnt am Tag nach Empfang der Zahlungsaufforderung und wenn die Kündigungsandrohung durch den Mieter nicht abgeholt wird, gilt ab Ablauf der siebentägigen Abholfrist diese als zugestellt und die Zahlungsfrist beginnt am darauf folgenden Tag zu laufen.
Es gibt Fälle, bei denen der Vermieter vor Ende der schriftlichen Zahlungsfrist bereits die Kündigung zur Post gibt. Wird die Zahlungsfrist nicht eingehalten, so ist die Kündigung unwirksam bzw. ungültig. Dies hat zur Folge, dass wenn man den Mieter z.B. im summarischen Verfahren durch das Bezirksgericht ausweisen möchte dieses nicht darauf eingeht. Somit verliert man kostbare Zeit. In solch einem Fall empfiehlt es sich, dass man die Kündigung schnellstmöglich erneut an den Mieter schickt.
Im Mietrecht gibt es viele Stolpersteine für den Vermieter und Fehler können gravierende finanzielle Folgen haben. Seien Sie deswegen vorsichtig und achten Sie darauf, dass Sie die Formvorschiften immer einhalten. Bei Fragen helfen Ihnen die HEV-Rechtsberater gerne weiter.
Bisherige Folgen der HEV Serie: Teure Fehler beim Vermieten: