Kündigungsformular im Mietrecht
In der HEV-Serie wird auf teure Fehler beim Vermieten eingegangen. In dieser Folge geht es um das Kündigungsformular und die allfälligen Konsequenzen, wenn dies nicht oder nicht richtig ausgefüllt wurde.
Nach Art. 266l Abs. 1 OR müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen.
Der Vermieter muss nach Art. 266l Abs. 2 OR mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Zudem gilt, dass der Vermieter die Kündigung bei einer Familienwohnung dem Mieter und seinem Ehegatten je separat zustellen muss. Das gleiche gilt analog bei eingetragenen Partnerschaften (Art. 266n OR).
Die Formvorschriften für eine Kündigung gelten für ordentliche und ausserordentliche Kündigungen. Hierbei müssen auf dem Formular der Vermieter (Absender) oder sein Vertreter (z.B. Verwaltung), Mieter (Adressat), Ort, Datum, das betreffende Miet- oder Pachtverhältniss für Wohnung oder Geschäftsräume (zusätzlich das Datum des Vertragsschlusses), die Liegenschaft (Adresse), der abgeschlossene Miet- oder Pachtvertrag sowie das Kündigungsdatum durch den Vermieter bezeichnet werden.
Ordentliche und ausserordentliche Kündigungen müssen keine Begründung enthalten. Nach Art. 271 Abs. 2 OR kann der Mieter eine Begründung verlangen. Diese ist an keine besondere Form gebunden und kann auch in einem Begleitschreiben zum Formular mitgeschickt werden. Der Vermieter ist an seine Begründung gebunden und kann später keine Kündigungsgründe mehr nachschieben.
Das Formular muss eigenhändig durch den Vermieter oder dessen Vertretung (z.B. Verwaltung) unterzeichnet sein. Der Mieter muss die Kündigung selber unterzeichnen.
Die Kündigung ist nach Art. 266o OR nichtig und entfaltet keinerlei rechtliche Wirkung, wenn sie den oben genannten Formvorschriften nicht entspricht (Art. 266l-266n OR).
Zu Beweiszwecken empfiehlt es sich die vollständig ausgefüllte Kündigung mit gültiger Unterschrift und den gesetzlichen Hinweisen (zweiten Seite) zu fotokopieren und zu archivieren, um anschliessend das Original eingeschrieben per Post zu verschicken und die Postquittung aufzubewahren. Ein allfällig ungeöffnetes Kündigungsschreiben ist zu Beweiszwecken ungeöffnet zu lassen und aufzubewahren.
Im Mietrecht gibt es viele Stolpersteine für den Vermieter und Fehler können gravierende finanzielle Folgen haben. Seien Sie deswegen vorsichtig und achten Sie darauf, dass Sie die Formvorschiften immer einhalten. Bei Fragen helfen Ihnen die HEV-Rechtsberater gerne weiter.
In der nächsten Folge geht es um die korrekte Kündigung.
Bisherige Folgen der HEV Serie: Teure Fehler beim Vermieten: